文／游敏傑 律師

依據民國103年9月份不動產經紀業設立備查數量統計，全國「執業中」的不動產經紀業者已達6,799家，相較去年同期執業中不動產經紀業者6,310家，增加489家。此外，登記任職經紀營業員數亦高達39,913人，相較去年同期登記任職經紀營業員人數37,081人，增加2,832人。可見，政府祭出一連串的打房政策，但在都市持續發展、土地有限的情況下，平抑房價難見成效，連帶造成房屋仲介市場持續熱絡、日趨競爭。再加上消費者意識逐漸抬頭，房仲勢必將付出更多服務成本。日前高院判定「委託人如拒絕以委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」為無效，便是一例。

向來，賣方委託房屋仲介銷售房屋時，仲介業者都會在委託銷售契約書中約定「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」，來確保達成委託條件時能收到服務費，不會因為賣方個人因素反悔不賣，便使過往的付出與服務付諸東流。事實上，這類案件確實層出不窮，法院實務上「過去」也大多傾向承認這類條款的效力，一方面尊重契約約定，另方面也使達成委託條件的仲介業者努力不致白費。

即使「售價」達成委託條件，也不等於仲介服務費到手！

然而，日前高等法院罕見作成一項最新見解，認為委託銷售契約的法律性質為「居間契約」，房仲是居間人，因買賣契約成立而請求報酬，如果在委託銷售契約中規定：「買方願依委託條件購屋，賣方不得拒絕，否則即應給付服務費」，等於剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，對賣方不公平，違反民法居間契約的規定，也違反消費者保護法，應屬「無效」，因而判決請求服務費的房仲敗訴，全案定讞（表示日後將會成為其他地方法院遵循的法律意見）。

消息一出，房仲業者莫不人人自危，過往按照契約約定的作法不再行得通，只要賣方因「任何」說得上理由的因素就能反悔不賣，失去簽定委託銷售契約的法律意義，恐將造成不動產交易市場紊亂，對於大熱天流汗發傳單、積極帶看的營業員也有失公平。

達成委託條件卻故意不簽約時，賣方可能構成違約

賣方既然為了委託房屋仲介銷售房屋，而與仲介業者簽訂委託銷售契約書，雙方自應遵守契約的約定（除非定型化契約條款顯失公平而被法院認為無效）。那麼，如果仲介營業員已經為賣方覓得符合委託條件的買方，賣方卻因個人因素「無故」（沒有正當理由）拒絕議約、簽約，特別是為了逃避「禁止自行銷售」及「支付服務報酬」的義務，此時如果按照高院最新見解認為買賣契約沒有簽訂就不能請求服務費，似乎也也有失公允。因此，筆者建議仲介業者可以利用於委託銷售契約中特約約定違約金的方式，在契約中以顯著文字明定「無故」拒絕議訂買賣契約構成違約情事，使仲介業者仍可請求一定數額之違約金，以同時兼顧賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，及仲介業者已付出之服務成本。