文/珊迪兔 圖片提供/Shutterstock

「好想買房子!」是許多小資家庭的心聲,但是在真正購入房屋後的資金壓力到底能否承擔?又該用何種方法判斷自己是否能買得起房?其實只要好好了解借貸和收入的訣竅,就能向「有殼族」的理想前近。

根據主計處公布2021年國富統計顯示,台灣每人的平均資產大約有673萬元、平均每戶資產淨值為1,746萬元,即便是中位數也有300萬元左右。

用以上的數據來看,其實台灣人並沒有想像中的低薪、沒錢,但為什麼大家卻天天喊著買不起房?

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有房產也得有足夠的現金流

事實上,這些數據中也包含了非金融資產,也就是說,若是家中長輩在早期就已有購入房產,隨著幾十年間房價的水漲船高,現在只要隨意繼承到一間位於雙北市區的房子,哪怕是四、五十年的老舊房屋,資產也能瞬間突破千萬,但這樣的財產流動性通常不太好,況且大部分的家庭在名下只有一間房子的狀況下,也不太會直接售出。

在台灣,許多資產淨值突破千萬的族群,其實在購入房產後,手邊剩下能活用的錢財真的不多,那些表面上是令人稱羨的千萬富翁,手邊可動用的資產卻沒那麼可觀。

房產地段影響深遠

「房價所得比」是我們常聽到的關鍵字,簡單來說,就是在自己不吃不喝,完全沒有動到原有收入的狀況下,能在多久的時間內購買到一處房產。房價所得比愈高,就代表購屋的負擔能力較差;反之,壓力相對會輕鬆許多。

但是若購買房產所坐落的城市,沒有足夠的人口能促進產業發展,除非是用來自住或是地區未來有很好的前景,否則就算房價所得比低也沒有意義。

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負擔房貸能力為購屋關鍵

其實若單用「房價所得比」來評估自己是否能購房較為不客觀,畢竟每個家庭成員、消費組成皆不同,不可能為了購入一間房而不吃不喝22年,因此,大多數的人還是會向銀行貸款,「房貸負擔」才是評估買房與否的重點,但是有5點需要注意:

1.現金流

能否承擔房價,最重要的還是要計算自身的還款能力,也就是現金流,建議讓這個數字在每月收入的占比中愈少愈好。

2.負債狀況

若本身有、車貸、房貸、信貸、信用卡利息,或是其他的房貸,這些都會影響到貸款條件和每月的所得分配,所以一定要優先處理負債。

3.頭期款

若有足夠的頭期款,每個月的貸款額度也會減少,但若是第二間房子,是利用家中自用的房屋增貸出頭期款所購入的,需特別注意每個月還款的現金流,畢竟一口氣背負兩房的貸款,收入是很重要的關鍵。

4.利率

房屋貸款的金額都很高,利率只要差一點就有很大的影響,可以和常往來的銀行保持良好的關係,必要時也可透過轉貸,降低利息。

5.還款期限

以借貸1,000萬元,目前年利率為1.94%為例:若房貸有20年,每個月連本帶利,需攤還50,305元;用40年來計算,每月必須償還29,968元。

對於月薪10萬的家庭來說,若是用20年來還貸,每個月必須支付50,305元,但光是房貸占比,就超過了月收入的一半;不過,如選擇花費40年的時間來還債,房貸占比僅約30%。

找到低價的房屋開始購入,以小換大也是個購屋好方法,但是同時也要提升自己的賺錢能力。善用貸款並不可怕,重點是每個月的現金流要是正向的,晉升千萬有殼族的同時,手上也要有可支配的現金額度,才能讓自己好好過生活!

※原文刊載於2023年06月號《媽媽寶寶》436期。

※原文連結

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