▲（圖／吳尚哲攝）

寧靜的巷弄內，一整片的磚造老屋靜靜地矗立，走進巷弄彷彿回到日據時代，這裡其實是位於台北市中正區的詔安街危老重建基地，除了參與危老案的洪先生等4位屋主，其他住戶至今仍守著殘破不堪的老屋。

這裡屋齡最老的一戶，起造年份是在日據時代，立足在詔安街已有近百年光陰，而部分房屋因近年風災，甚至已經倒塌，再繼續住下去，恐怕得天天提心吊膽，著手改建是當務之急。

住了一甲子  屋齡近百年  老舊屋況等待改建

在地居住60年的洪家是參與詔安街重建案的其中一戶，和88歲母親相依為命的洪先生說，鄰近的住戶早已搬遷或是將土地賣給建設公司，但他們和這片土地有著一甲子的感情，從未離開過，因而與負責開發的拙石建設合建，要讓年邁的老母親繼續住下來，加上幾位老鄰居，一起促成詔安街老屋改建。（延伸閱讀：全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關）

詔安街危老重建案在今年9月6日核准通過，是台北市第74件核准過關的危老重建案，基地面積僅有154坪，改建前價值2億6,000萬元，預估改建後總價值達13億8,700萬元，而今年年底將會取得建照，最快在明年下半年進行拆除動作，並會興建為地下2層、地上12層的建築，單層規畫2~4拼。

聽到年底將會取得建照，洪先生露出笑容，「我們的房子都是磚造加木作，每年最怕地震、風災來了」，且前幾年附近更發生電線走火事件，燒毀了整片房屋，就連洪家雖有翻修，但隨處可見漏水、壁癌痕跡。

數家建商整合失敗  都市計畫劃定難更動  遇上危老得以再生

從2014年介入詔安街改建的拙石建設、負責開發整合的陳妍伶，也是全北市第一名的「績優危老推動師」，她表示，過去有數家建商、營造公司看準周邊房價水平高，生活機能完善，從1993年就有建商試圖想整合這片土地，但礙於產權複雜，以及不同意戶多，加上部分房屋有一大半土地被日據時代的都市計畫劃定為預定道路，根本無從改建。（延伸閱讀：政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生）

陳妍伶說，像是其中一戶人家，預定道路竟將客廳一分為二，未來換回坪數根本不敷使用，屋主說什麼也不願意參與改建。

因此即使都更審議已經走到公聽會，但都更仍宣告失敗，陳妍伶說，「公聽會只是進入都更的一道門檻，不同意戶仍有2～3成，直到2017年《危老條例》上路，部分地主將土地賣給我們，另外縮小基地面積，從原本49筆地號、24戶的都更案，減少至14筆土地、4戶，總坪數從近500坪降到154坪，才讓這片土地有機會改頭換面。」

外型嬌小的陳妍伶是詔安街重建案的最大推手。說起話很有條理、邏輯清晰，在危老上路短短2年多，陳妍伶個人輔導核定的危老案已有4件、整合中的則超過20件。她歸納，危老重建能快速推動有3大優勢，「該立法最大的誘因就是快，相較於都更冗長的審議制度，藉由獎勵與補助機制，讓小規模基地及有重建需求的建築物，都可以透過簡便的書面審查程序來完成重建。」

第二項優勢即是基地規模。由於危老沒有基地面積限制，許多受限面積而無法更新的基地得以解套進行重建；第三，則是所有權人最關切的容積獎勵，有別於都更獎勵在修法前須經過審議後才得知的不確定性，危老的獎勵相對明確，陳妍伶說，「以我所輔導並取得核准的案件，全數都獲得最高容獎40%。」（延伸閱讀：教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包）

時間就是金錢  突破難關取得共識  整合大限為3年

不過，陳妍伶指出，在整合過程中常遇到5大困難點，包含：「地主端整合不易」、「分配不均」、「時間因素」、「區域性差異」及「誘因不足」，尤其地主最常問：「我可以分多少？我出多少？」在一來一往、地主不斷測試整合方的底線時，往往就錯過重建的時機點。

「時間就是金錢，任何重建案在條件上無論如何豐厚，如果需要非常長的時間才能完成，那麼再多的利潤也會被時間稀釋掉，所以重建其實就是一場與時間的賽跑。」陳妍伶以多年經驗來看，單一個案開發時程最好不要超過3年，否則恐怕將轉盈為虧。

陳妍伶指出，無論是都更或危老，目的都是要讓老舊建物順利完成改建，實現居住安全的理想，但因涉及層面相當觸及到許多不同利益衝突，使得民眾一般都抱持者消極的心態，無法產生共識，而有別於其他同業，為爭取住戶信任，拙石建設在舉行說明會時，就會邀請建築師、結構技師、代書到場，讓地主直接看到建商的用心。（延伸閱讀：認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋）

另外，陳妍伶身段柔軟，又是「績優危老推動師」，在親切既專業的態度下，不少住戶願意將一輩子的住所交給她整合，「對於地主的態度，在協調條件的時候，只要是我們能做的條件，就說一不二。」 陳妍伶說。

重建整合從來就是一件不容易的事，地主洪先生和母親等了30年，終於等到改建的一天，陳妍伶便是以專業態度及站在住戶立場著想取得地主信賴，讓老舊百年老屋有了改頭換面的機會。

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原文出處：苦等改建30年！遇上危老獲解套 日據老屋華麗變身大樓 市值翻5倍