日圓貶　投資日本房地產好時機？

【GRi草根影響力新視野╱記者林旻柔】

日圓近來貶值，已是歷年來的低點期，加上國內房市冷清，不少投資人轉向日本發展。安培勝選後，日本房市似乎顯得更加火熱，尤其吸引了鄰近的香港、台灣、中國投資客大量湧入。然而，隨著日本的人口銳減，新建案仍持續推行，導致空屋率逐年攀升，日本房地產，現在真的是進場的好時機嗎？

根據日本媒體報導，截至今年7月底，日本共有820萬間閒置空屋，比5年前多了63萬戶，空屋率達13.5%，創下史上新高。另一方面，日本的人口已在2008年達到高峰，生育率驟降，加上嚴格限制移民，使得人口驟減，空屋率將持續增加。

然而，日本的少子化與高空屋率，仍擋不了新建案不斷的興起。即使日本房價下跌，當地人仍不買房，不過，近來卻仍有大量的國外投資客湧入；尤其東京的豪宅區，獲得不少香港、台灣、大陸投資人的青睞，買氣搶搶滾。

社團法人全日本不動產協會理事長谷川悠介，在接受草根影響力新視野記者訪問時表示，日本因為空屋率過高，供過於求的情形嚴重，因此不管是買房或是租屋，民眾大多會選擇新房子，以致於老舊的房子不斷增加，這也是主要的空屋來源。此外，因為少子化的關係，家庭、人口結構的改變，讓住屋需求也跟著改變；因此，經過一段時間後，可能舊房就不符合需求了，而新蓋的房子，在格局、坪數大小、機能上，往往較能符合現在的需求。

長谷川悠介指出，如東京、名古屋、大阪這些大都市地區，目前仍很受外國投資人青睞。雖然日本的空屋率高，但很多老舊的房子，都已經不受歡迎了；未來東京與大阪的的中央新幹線開通後，將更有助於周邊房地產及新建案交易的提升。

投資海外房產，因法規、文化的差異，必須更加小心謹慎才行。此外，還要注意匯差的問題、留意日本房地產高額的管理費及稅金，及考慮超高折舊率。旅日作家劉黎兒表示，華人投資日本房產務必謹慎，不然可能會買到很難轉手給日本人的房子，她建議，除非房地產業者能保證10年以上的房租收入，否則切勿在日本買房。