政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

10月，一個假日的早上，台北市某飯店的宴會廳坐滿人群，正在專注聆聽台上演講者的說明。「我們10年磨一劍，這次一定要成功，」站在台前、激動地說著話的人，是發起重建的高先生。

這一件都更案，鄰近熱鬧繁華的西門商圈，重建範圍劃定是一個完整的街廓，面積約達1896坪，牽涉258戶地主。10年前，即使已有7~8成的地主同意改建，這件案子仍然停滯；那天是暌違10年之後召開的第一次說明會，一位坐在台下的地主透露，「我們老家的房子已經70年，這次建商如果找得好，我同意都更！」（延伸閱讀：全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主審查12天過關）

急迫！老屋愈來愈多　都更牛步化，半數房屋等待重生

場景轉往台北市中正區的詔安街，走進一片殘舊矮屋巷弄間，站在巷口等待著我們前來的是洪先生，他的房子申請危老重建，近期終於核准通過，「這裡的房子從日據時代就存在，我媽住在這60年了，」洪先生說，算算這房子也有100歲，以前也有在談都更，但等了這麼久還是沒有動靜。

「房子老舊，本來就要改建，去年地震來時，牆面又多出一道裂痕，」洪先生憂心地說著。直到《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱《危老條例》），建商向洪先生建議走危老重建，可以不用再等那些不同意戶。對於房子能夠重建，洪先生家中88歲高齡的母親欣然同意，「對這裡有感情了，最重要的是，以後還是可以住在這裡。」

對老屋改建重造，其實民眾的需求一直存在，而且蓄積已久，但過去，都市更新一直宛如牛步難行，從審核件數便可見出端倪。21年來，全國核定件數不到800件，每年平均核定40件左右，相當只有1200~2000戶，面對全台410萬戶逾30年的老屋，這樣的都更速度，業界無奈戲稱像搭牛車一般，要等到何年何月才翻新。

▲（圖／吳尚哲）

轉折！《危老條例》上路　由冷轉熱，業界感受氣氛變化

然而，老屋更新確有急迫性。根據內政部不動產資訊平台統計，光是台北市的老屋比率高達68%，新北市達43%，等於每兩間房子，就有一間屋齡逾30年。

不僅房屋高齡，老化速度更是加快。10年前，全台逾30年老屋有200多萬戶，現今增加200多萬戶，增幅高達一倍，預估10年後，將增至600萬戶。

這些存在的老屋，同時潛藏公共安全危機，包括耐震承受度、海沙屋未能及時拆除等問題。如何能夠推動大面積重建再造，讓公權力適時介入，都是政府真正考驗的開始。

直到前兩年《危老條例》上路，業界開始感受到由冷轉熱的微妙變化。

主攻全案管理、信義房屋旗下的安信建經總經理張峰榮分析，《危老條例》改變兩件事：一是打破重建面積的限制，降低合議的難度；二是同意門檻採取百分百同意，解決依都更程序可能出現少數人綁架多數人居住權利的問題。

危老重建的熱度正持續延燒，在雙北市尤其明顯，可以預期，在未來的5~10年，這個議題絕對會是政府的主要推動政策，從中央到地方全部總動員，至少有3股主要的力量：

中央力推，《危老條例》上路：《危老條例》於2017年5月10日公布施行，一手主導的內政部政務次長花敬群指出，「老屋改建不能再等下去了，」對照人口老化速度，以台北市為例，4年之後，逾65歲人口超過20%，居住在沒有電梯的老舊公寓，等同是行動不便。與先進國家相比，城市景觀的競爭力也大幅落後。（延伸閱讀：政策篇》簡易危老先熱身再推大規模改建）

「《危老條例》的立意，強調老屋重建就是要變得簡單、容易。」花敬群解釋，透過獎勵容積明確化、申請程序簡易，可以解決更多的都更痛點，「就連過去鮮少有老屋重建的台中、澎湖，現在也有案件申請。」

地方政府加持，廣開說明會、培訓相關人才：配合中央推動《危老條例》，地方政府也陸續修訂《地方自治條例》，推出相關配套，例如台北市修法放寬危老建築基地高度及建蔽率，新北市則推動「都更3箭」，鎖定捷運周邊、主幹道沿線方圓150公尺至300公尺作為首要改建老屋的範圍，並從防災角度，優先協助危老建築改建。

助力！政策加持是關鍵　鬆綁法令、培訓人才推進速度

此外，新北市政府還特別成立跨局處都更推動辦公室，「過去政府只是受理和審核的角色，現在由機關人員前進第一線，舉辦說明會向民眾宣導政策，截至目前為止，已經舉辦257場，接下來，對有意進行重建的社區，提供最直接的諮詢與輔導。」新北市都市更新處處長張壽文說。

動作也相當積極的台北市，2年前即委託民間機構培訓危老重建推動師，初期目標培訓800人，截至10月20日為止，取得資格的人數高達11019人，參與人數踴躍，設置「危老重建工作站」也已滿100站，不時舉辦說明會，就近提供民眾諮詢服務。

▲今年是都更2.0元年，政府的多項政策利多，挹注都更量能，期許重建信心。（圖／吳尚哲）

金援！公股銀行力挺　財政部推一把，融資業務強強滾

建築融資限制鬆綁，公股銀行全力金援：為了降低民眾重建財務的負擔，加速鼓勵重建，不只是中央的都市更新基金，提供4年100億元貸款額度，還有官股銀行積極經營重建融資業務，對這股老屋重建的風氣頗有推波助瀾之效。

過去，金管會為避免房市過熱，曾對銀行放款建築融資實施控管，在《危老條例》增訂條文後，金融業可不受《銀行法》第72條之2放款融資比率「不得超過30%」限制，等同加速協助危老重建的資金融通。

目前官股銀行投入這一塊業務相當積極，其中，台灣中小企銀行特別成立「創新金融專案辦公室」專責單位，主要整合業內資源，加速案件辦理，辦公室主任陳銅溪指出，「截至11月為止，承辦融資金融達131.7億元，遠超過今年原訂100億元的融資目標，」顯見銀行投入提供專案輔導、融資及信託一條龍的服務，具有市場需求性。

而由財政部整合8大官股銀行成立的台灣金融聯合都更公司，除了能夠予以金融支持，同時也輔導民眾自主重建，提供與建商合建之外另一種選擇。台灣金融聯合都市更新服務公司董事長林旺根表示，地主對自主重建諮詢相當踴躍，手上收案已有342件，迄今簽訂同意成案已有5件。

受惠於政策利多，這股改建量能正在大爆發。手上已經有4件危老案核准通過、績優危老重建推動師陳妍伶表示，「每週都會接到地主打電話來諮詢，現在人手都有10、20件危老案在進行。」雙北老屋改建發展協會理事長胡偉良也表示，「改建的案件確實變多了，最明顯的是負責施工的工班，都開始忙碌起來了。」

熱度！危老件數3級跳　與過去都更相較，呈倍數成長

市場反應熱絡，直接反映在數字上。根據內政部統計，《危老條例》上路2年多來，截至今年9月底，全國危老重建案已核定273件，等於是平均每年核定約136件；相較於過去都更速度，每年核定40件，數量已經明顯倍數加快。

不只是住宅，這股改建潮也延燒到老飯店。先前馥敦南京館、六福客棧申請危老重建核准，近期陸續還有宣美精品飯店、洛碁大飯店花華館申請通過。「對產權集中、中小型的老飯店而言，啟動重建的誘因很強，」普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示。

由於早期觀光旅館設置規定臨路寬度須達20公尺以上，所在位置臨交通幹道，改建後的價值更高。以台北馥敦飯店為例，位於南京東路上，重建前若以辦公室估算，單坪售價70~75萬元，改建後每坪單價至少有130~150萬元，加上導入品牌建商、飯店式管理，未來單價可望上看150萬元，估計總市值躍增一倍，吸引所有權人相繼投入這塊市場。

然而，在外界一片看好危老重建之際，外界也有一些質疑的聲音。都市更新研究發展基金會執行長丁致成坦言，「《危老條例》的確是一劑強心針，讓原本奄奄一息的人，再次有了跳動的生機，但畢竟是強心針，劑量應該要減少，並不贊同《危老條例》的時程獎勵延期。」

關鍵在於，沒有限制面積改建，容易流於小坪數改建，有違市容景觀和諧，再者破壞都市計畫，公共設施、周邊道路並沒有獲得改善，透過《危老條例》改建是「小針美容」。中華民國地政士公會全國聯合會理事長王進祥則觀察到，目前雙北政府核准件數增加，但其他縣市卻未跟進，箇中原因值得探討。

值得注意的是，《危老條例》施行的前3年，會額外給予10%的時程獎勵，截至明年5月9日為止，距離期限已經不到1年，外界預料會有一波送件潮，未來估計破千案指日可待，而這一波危老重建熱，勢必成為點燃都更復甦的引信。（延伸閱讀：認知篇》破除三大謬誤別讓老屋變棄屋）