作者：林文義

歲末年終，銀行的客戶現在最關心的居然是稅務問題。銀行財富管理部門客戶詢問熱度最高的，就是房地合一的稅務問題；銀行的房地合一稅制說明會，幾乎場場爆滿。客戶最關心的事，是現在要不要買房或賣房？如何課稅？

新舊並行　關鍵是持有期間

台北富邦銀行副總經理黃以孟指出，由於近幾年房價高漲，房子幾乎是絕大多數人最重要且價值最高的資產，因此即將實施的房地合一新稅制，自然引起很多客戶關心。對此，安侯建業會計師事務所會計師張芷指出，明年的房地課稅制度其實是新舊並行，買賣房屋要用什麼稅制，取決於房屋的持有期間。

民眾買賣房屋時，要特別注意兩個時間點，一個是民國103年的1月1日，另一個則是105年1月1日。所謂房地合一新制是指賣房子時，房子及土地出售的所得須合一，全部按實價課所得稅，且奢侈稅同步退場不再課徵；而舊制則是指賣房子時，只以房屋的評定現值按一定比率計算房屋所得課稅，賣土地的所得免稅。

新制的課稅範圍主要有兩個：一、凡屬在105年以後才買進再賣出的房子，都要按新制課稅。二、103年1月到104年底以前取得，在105年以後才賣的房子，但持有期間不到2年者，也要按新制課稅。除了前述新制課稅的範圍外，103年1月1日以前取得的房屋，只要持有滿2年，賣出時就按舊制課稅。

張芷指出，這個原則看似簡單，其實相當複雜，而且買賣雙方考慮的重點，完全不同。

有些買方的想法很單純，認為只要在年底前買進房子，就可搭上適用舊制課稅的末班車；但財政部官員表示，財政部已考慮到這點，並用「持有2年」的條件來卡住房市的投機客。也就是說，如果房市投機客在104年12月31日買進房屋，則仍須持有2年，到106年12月30日以後賣出才可適用舊制；若持有期間未滿2年賣出，還是要用新制課房地合一所得稅。

就賣方的立場來看，若在年底前賣屋，還有一道奢侈稅擋著（持有1年內賣出稅率15％，持有2年賣出稅率10％）；因此，若賣方當初買進的房屋持有未滿兩年，在年底前當然不要輕易賣出，以免被奢侈稅打到；而若賣方的房屋已經持有滿兩年（以目前時間推算，即103年11月以前買進者），則不論是在今年底或明年才賣出，都只須適用舊制課稅，因已持有滿2年，也不必課奢侈稅，此時賣方就不必急著在年底前賣出房屋，而是要等待時機看房市的行情，找到合理價位再脫手比較合適。

送不動產節稅　這招不靈了

這裡還有一個現象值得民眾特別注意，即雖然明年房地合一新制已實施，但民眾賣房會處於「一屋兩制」的狀況，民眾須清楚自己房子的買進及持有期間，再判斷賣房時是要用新制（房地合一）課稅，或用舊制（只對房屋所得）課稅，了解稅務成本後，才能判斷買賣房子的最佳時機。

房地合一新制實施後，常用的贈與不動產給子女的節稅概念也會產生變化。過去，父母要贈與財產給子女時，通常不會送大筆現金，而是先買不動產後，再送不動產給子女；因為送現金馬上就必須以現金價值課贈與稅，而用現金買下不動產送給子女，是以房子及土地的公告現值去課贈與稅，因房子及土地的公告現值遠低於市價，應繳納的贈與稅就低很多，透過這種操作可省下大筆贈與稅。但明年房地合一實施後，這招就不靈驗了。

明年起，送房子給子女仍可節省贈與稅，但子女取得房地的成本也是以較低的公告現值計算，將來子女要賣房時，後續的房地合一所得稅就會變貴了，這是父母要贈與不動產給子女時，必須考慮的新因素。

此外，張芷表示，房地合一除了關係到民眾買賣房屋的稅務，也會牽涉到建商的賣屋策略；根據該事務所與建商討論的結果，未來建商會傾向興建小坪數低總價的房屋，且鎖定長期自住型的客戶。

小坪數低總價　將成新主流

這是因為房地合一新制，對於長期自住者有特別的稅負優惠，民眾出售的房屋只要持有滿6年，且6年以一戶為限，出售時可以享受400萬元免稅額，超過400萬元的部分，稅率只有10％；與1年內短期買賣的房地合一稅率45％，相差很多。

同時，「小坪數低總價」的房屋，也可避掉高額的房屋稅，尤其是雙北地區的房屋總價超出7000萬元，就被歸類為豪宅，房屋稅會比較高，若高總價房屋位於台北市內，還要再加一道「豪宅稅」；因此，大坪數高總價的豪宅，在房地合一新制和豪宅稅夾攻下，將愈來愈不受歡迎。

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原文出處：房地合一前夕　該買房？該賣房？ 奢侈稅退場　高所得稅登場

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