草根影響力新視野 林律師小教室

現代台灣人居住多為集合住宅、公寓或大廈，住戶糾紛最常碰到的不是民法刑法，而是公寓大廈管理條例。但也因為住戶規約而引起的紛爭也不少見。

最近有一棟大樓，就因為住戶規約太過嚴格，而引起爭議。台北市某社區區權會通過決議，規定寵物經公共區域「不可落地（需抱著）」且「必須戴嘴套」。為了嚴格執行該規約，管委會又增加約定，違規者處以每次 1,000 元罰款，經住戶抗議無權開罰後，改為「累犯三次報請主管機關處理」。

這樣嚴格的規約引起許多住戶的不滿，許多住戶抗議家裡養的是大型犬，要求寵物「不落地」實務上不可行，變相剝奪使用公共設施權利。還抗議原議案僅針對危險犬隻，決議時突襲擴大為「所有犬隻」，決議不合法。

事實上，該大樓的規約確實有幾點可以討論。第一，管委會並非主管機關，也沒有公權力向住戶徵收「行政罰鍰」或罰金。規約中所謂的「罰款」，在法律性質上屬於住戶間約定的「違約金」。

圖片取自:(示意圖123rf)

至於儘管住戶之間可以自訂規約，但也不能違反公共秩序、善良風俗或法律強行禁止的規定。「寵物不落地」這一條，似乎與公序良俗無關，但恐怕有權利濫用的可能。依據民法第148條：權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。無論寵物大小，一律要求全部的寵物都不落地，的確強人所難，有權利濫用之虞，極可能被法院認定為權利濫用而無效。

若開會通知上的議案是「危險犬隻管理」，現場卻變更為「所有犬隻管理」，可能違反「禁止以臨時動議提出重大議案」。因為未經充分討論與授權（代理出席者不知情）的決議，住戶是有權訴請法院撤銷該決議的。

因為住戶飼養寵物而引起的糾紛還不少。過去台中某社區規約規定「攜帶寵物須使用推車或懷抱，不得落地」，但因為某住戶飼養的是黃金獵犬，體型過大無法懷抱，且住戶主張推車進出電梯有困難，因此屢次讓狗落地行走。管委會對其以違約金名義開罰，雙方最後也是訴諸法院。該案纏訟多年，甚至進入更審程序，最後判決住戶敗訴。原因是法院發現，市面上有可以讓黃金獵犬搭乘的推車，而且可以進電梯。

總而言之，住戶之間糾紛的複雜性不亞於家庭糾紛，經常也是剪不斷理還亂的局面。許多家庭因為買房而開心，但發現隔壁是惡鄰居，原本的甜蜜之家恐怕變成噩夢一場。或許，買屋前，除了地段、屋齡要研究，有無管委會，規約為何，恐怕也是要事前注意的地方。