文／羅友三 會計師

客戶背景

牛先生與其他八位合夥友人集資於新店買地蓋大樓，為了方便將來移轉處分方便，所以土地全部登記於牛先生名下，其他集資的友人則未登記土地持分。八位合夥人中之一為建商朋友，此建案內容為建造五層樓公寓並出售，去年底己經完工。因為當初土地所有權人登記於牛先生名下，最近有聽到其他人也是以這樣的集資方式，最後被國稅局課稅，牛先生怕自己會是下一個國稅局約談的對象，急欲趕快找到答案及補救的方法。

財產諮詢

牛先生：這是我第二次跟別人合建蓋房子，目前新店這個建案已經準備要交屋，會不會有稅賦的問題？

講師Ｌ：是合建？現在要移轉嗎？

牛先生：不是，地是用我的名字買，其他人合夥人沒有登記，還不夠的錢也是用我名義向銀行貸款的。

講師Ｌ：現在房屋的出售率？

牛先生：百分之八十。

講師Ｌ：哦！還不錯，等待分到出售房屋的錢給你，你再去還給銀行。

牛先生：會不會有什麼稅的問題？

講師Ｌ：當初土地登記在你的名下，房子也是登記給你，這樣是不會有稅的問題啦！

牛先生：那其他出資的合夥人呢？會不會有問題？

講師Ｌ：當房子出售後，再扣除所有費用，剩下的盈餘分配給合夥人的時候可能會有稅的問題。

牛先生：什麼稅？

講師Ｌ：看錢是怎麼分給合夥人。

牛先生：要怎麼分才不會有稅？

講師Ｌ：很難耶！契約為合建分售，像某個建設公司，土地是登記個人名義，但用公司名義賣，這一定會查契約。而且出資不是只有你個人，所以到時候其他合夥人要分錢都會有稅的問題。你是賣地所以免稅，其他人賣的是權利，就屬於其他所得。没事就沒事，萬一有事就很麻煩。

牛先生：萬一有事可以和國稅局談嗎？

講師Ｌ：怕是有人檢舉就很難談。

牛先生：誰會檢舉？

講師Ｌ：最怕是買方，很多狀況是因為買屋糾紛引起。

牛先生：要怎麼做才會没有稅？

講師Ｌ：當初合夥時要先做好安排，全部人都要登記土地所有權。没關係啦！就當學一次經驗。

牛先生：也没賺到多少錢，還要擔心稅，唉！不划算。

講師Ｌ：你算幸福的了！只是繳稅而已，有些客戶是跟別人合資投資，結果投資失敗財產都沒了，連繳稅的機會都沒有！辛苦一輩子賺的錢，一下子就化為烏有。所以說資產規劃很重要，在賺錢之餘，還是要守住一部分財產，每年提撥部分收入先做家庭信託照顧自己及太太，剩下的不動產做遺囑，稅的問題就沒什麼好擔心的了！

建議規劃
一、將財產做好規劃，每年收入30%做家庭信託，先照顧自己，等百年後再照顧子女及孫子女。
二、將留待繼承之不動產以遺囑分配之。

個案說明
「合建」是由地主提供土地，建商提供資金、技術等，雙方合作開發土地的一種方式，等待建築完成之後，再依約定比例分配出售的金額或是房地。常見合建的方式約有以下三種：

法律小博士
1.民法第758條
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

2.土地法第43條
依本法所為之登記，有絕對效力。

3.所得稅法第14條第一項第十類
其他所得：不屬於上列各類之所得，以其收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額。但告發或檢舉獎金、與證券商或銀行從事結構型商品交易之所得，除依第八十八條規定扣繳稅款外，不併計綜合所得總額。

-節錄自 原作者「幸福補給-資產規劃停看聽」一書