文／ 羅友三 會計師

對國人而言，擁有不動產絕對是擁有財富的象徵，購置不動產也成為許多人成家立業、努力累積財富的目標，因為不動產可以短期保值、長期增值、抗通膨，還能夠作為投資的工具，將來傳承給世代子孫繼續享受。根據統計國人配置資產的過程中，不動產的比率高達七成以上，這都顯示我們對於不動產情有獨鍾的理財觀念似乎與先人的理財智慧不謀而合。

但是在持有或移轉不動產都會面臨稅負成本，持有不動產期間需要繳納房屋稅、地價稅；不動產出租又會衍生所得稅，如果移轉不動產則會有遺產稅、贈與稅、契稅或土地增值稅成本，特別是土地增值稅，往往成為規劃不動產移轉時最難處理的問題！慶幸地是遺產及贈與稅法於98年1月23日正式調降為10%單一稅率，這讓我們面對不動產上的規劃，變得簡單又方便多了！

就是因為國父說：「漲價歸公！」所以我國針對「土地自然增值」的部分必須課徵「土地增值稅」。台灣地狹人稠，近年來經濟環境快速變遷，人民生活富裕，不動產價格飊漲，坐擁不動產好比坐上高鐵直達車，一路衝上金字塔頂端，但是莫忘了土地最高指導原則－「漲價歸公」，一旦移轉土地就得要付出相當“代價”貢獻給國庫囉！

一般土地最常見的移轉方式不外乎是生前贈與、買賣或身後繼承。贈與移轉土地需課徵贈與稅10%及土地增值稅20%、30%、40%；買賣移轉雖然可以節省贈與稅但賣方仍需繳納土地增值稅20%、30%、40%；如果透過繼承移轉土地只需繳納10%遺產稅，土地增值稅則不需繳納。所以針對現行稅率環境之下，我們建議不動產透過繼承移轉絕對是最節稅的方式。

繼承雖然是最節稅的不動產移轉方式，但真正考驗不動產規劃在於不動產的分配。怎麼說？由於不動產的特性，使得不動產各有其不同的價值認定，很難平均分配，即使平均分配反而容易造成難以自由處分，不動產價值降低，有留等於是沒留，善用遺囑工具是解決不動產的分配問題不錯的方式。

生前持有不動產最常面臨自住、出租或是合建的問題，自住的不動產可用1.2%住家用稅率課徵房屋稅，並且可以申請自用住宅用地優惠稅率2‰課徵地價稅。出租的不動產面臨最大的問題則租金收入，因為租金收入於隔年度五月份報稅季節結算個人綜合所得稅時需申報租賃所得，所以租金收入是否能夠全數安全入袋，或是因此讓所得稅率往上跳級，反而增加所得稅負擔，是值得好好思考如何規劃的議題。

合建也是近年來不動產常遇見的問題之一，合建分售或是合建分屋固然可以增加不動產使用及價值，但是分售或分屋所產生的土地增值稅、房屋稅或地價稅也是一筆可觀的數字，合建後的不動產要不要移轉給子女？如何移轉最節稅？在合建之前是否就應該先移轉給子女比較恰當呢？關於以上這些不動產常見的問題，我們就以幾個實務上處理的個案經驗與讀者一起分享。

-節錄自 原作者「幸福補給-資產規劃停看聽」一書