▲（圖／潘重安攝）

京華城今年三度招標皆流標，11日又被媒體爆料將於年底熄燈、結束營業。為此，京華城發言人阮信襄表示，這個時間點並不正確，要等9月25日開標結果，他們會尊重得標者的規劃。

《財訊》於561期的報導中，曾抽絲剝繭，揭開2001年風光開幕的京華城百貨，曾創下一天湧入50萬人次的紀錄，後因經營不善，平均每年虧損2億多元，威京集團主席沈慶京終於決定放手的內幕。

京華城經營辛苦多年，終於決定標售。市場傳出，主因是京華城向銀行貸款近90億元，於2019年3月到期，加上營運沒有起色，京華城的大股東新加坡政府投資公司GIC（持股約10%），也希望出售京華城停止虧損。

為了爭取更好的賣相，京華城去年藉由監察院的介入背書，再透過都市計畫審查後，把京華城容積率從392%恢復至560%，等於「驗明正身」1萬多坪樓地板面積。市場指出，恢復容積率將使開發效益規模，增加百億元以上。

壽險業者、港商　興趣濃厚

京華城拉高容積率後，由戴德梁行擔任顧問公司，在2018年8月8日舉行招標說明會，預計12月12日開標，最快2019年上半年易主。

如今台灣住宅市場不景氣，但商用不動產相對熱絡。京華城也以高租金報酬率為號召，顏炳立表示，目前兩岸關係正處於谷底，反而是逢低布局的好時機，加上美國、中國大型企業如谷歌（Google）、騰訊和阿里巴巴等，都來台設置辦公據點，辦公室需求強勁。

另外，南山廣場滿租，帶給京華城更多想像空間。顏炳立指出，南山廣場高樓層每坪租金約5000元，超越台北101大樓；而距京華城較近的松菸文創園區，辦公樓每坪租金也有2650元的水準；如果京華城改裝或改建，辦公樓行情每坪約2800元以上。

以年度報酬率來算，顏炳立舉例，京華城辦公室未來若出租每坪2800元，乘以12個月，再除以每坪近100萬元的成本，報酬率高達3.36%。如此高的投報率很誘人，壽險業就可在國內投資，不必去海外買大樓，承受貨幣貶值的風險。

值得一提的是，京華城的招標案，可分為整區標售或是ABCD 4區分區標售，對外說法是降低投標門檻，業主可只投1標，分區每標的底價為120多億元，4標底價加總近500億元；如果整區標售底價380億元。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，光是底價380億元，已是史上商用標售最高價。

京華城副總經理阮信囊表示，分區標售主是要增加財務彈性，例如同一位業主可透過2家公司去投標2塊地，也可以同1家公司投標其中2塊地，方便公司財務運作。

總金額大　分區拆標降門檻

一位不願具名的地產開發商則表示，京華城可分拆4標投標，很明顯就是只賣土地，因為投資方不同，一定要拆掉建物；不過分區標也方便團購京華城，例如相識的2至4個投資方可一起去投標，屆時看拿到幾標再一起開發，分區標售讓財務運用更多元。

分拆標售也有但書，戴德梁行表示，只有標脫1區，標案不成立，一定要2區標脫才成立，並要和京華城協商開發。

如果分區4標都是不同業主得標，京華城須在3年內，拆除全部建物、回填土地，再分割給不同的業主，球形建築物將成為歷史。但若全區由同一位業者得標，就能取得完整房、地，先重新招租，再做後續打算或等都市更新。

不過，京華城標售案雖然備受關注，但標售金額過大，造成地產開發商的回響不大，因為歷經前幾年的房地產低迷，地產商對大型投資案較謹慎保守，這或許也是京華城打算分區拆標來降低門檻的主因。

目前京華城標售案在香港、新加坡與中國上海等地都已刊登標售廣告，將採國際標；黃舒衛表示，京華城的投資方可能包括國際基金、壽險業者和商場開發業者。

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原文出處：曾一天湧入50萬人次，如今卻繁華落盡…揭秘！沈慶京放手京華城內幕