關鍵四問　海外置產輕鬆上手 | 草根影響力新視野

出處：財訊雙週刊第 471 期作者：游筱燕

台灣不動產投報率世界倒數，反觀海外動輒4至10％以上的報酬率，讓國人趨之若鶩。你也想赴海外投資嗎？有什麼需要注意？

根據內政部統計，近兩年來專營國外不動產的房仲業者從150家快速增加到330家，劇增了180家，有業者估計去年海外住宅的銷售金額至少有550億元。海外置產有哪些選擇？有何風險？《財訊》告訴你。

Ｑ１：海外投資買房的選擇有哪些？
Ａ：在資訊發達的時代，基本上你看好的國家都能投資。近期國內業者經常推出的地區則有美國、英國、澳洲、紐西蘭、日本、馬來西亞、柬埔寨等。產品也愈趨多元，從預售屋、中古屋、酒店式公寓，到近期的商務中心分割單位賣，一般估計，約有4至10％以上的投報率，優於國內房地產。

Ｑ２：有哪些條件的國家才值得被投資？

Ａ：台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊表示，海外置產首重交易安全，再者為挑選有貸款成數、低利率、無額外印花稅（奢侈稅）、無資本利得稅、低基期、有重大建設利多、以及高政經穩定的成熟國家等條件。

所謂安全，除了指大環境的政經安全，也要注意是否有類似台灣的「履約保證」制度，例如：美國不動產交易有「信託付款服務」（Escrow Service），英國不動產交易並不是買賣雙方直接接洽，而是透過雙方的代表律師來完成。再者有額外印花稅（港、星）、高資本利得稅的城市，較不受消費者喜愛。

Ｑ３：海外置產的購屋流程為何？

Ａ：主要概分為四大部分，依序為買進前、簽約、持有期間、出售。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議，買進前可參加業者舉辦的投資說明會，了解該國的房產趨勢，聽完並多做功課，對照業者所言，包含比較各國民情風俗、對外國人友善程度狀況等；了解當地的稅法、租金狀況、持有特性；有實價登錄的國家可上網查當地房價；找成立已久、專門做房地產的公司；想好資金規畫，按匯率找出貸款還是付現較為適合；以及一定要親身實地考察。

預售屋簽約通常是在參訪後所規定的工作天內簽立訂購單、過戶明細表等相關文件，業者也會趁參訪期間帶往該國開戶，以便日後租金轉入。中古屋簽約則會寫一份購屋意願申請書，填入想購屋的價格，簽名蓋章後，由不動產經紀人斡旋房價，談成後，會帶往當地開戶。此階段須帶印章和護照等證明文件。

持有期間須繳交租金相關成本稅賦、不動產持有成本稅。出售時可藉由有原先服務的仲介，或交由當地業者服務，特別要注意是否有類似台灣奢侈稅的制度及資本利得稅的課徵方式。

Ｑ４：海外置產的風險？

Ａ：第一太平戴維斯全球住宅投資顧問經理楊昱碁提醒，投資海外本來就不比在國內，在語言、制度、人脈、距離都相對受限，難保沒有風險，切記要拿閒置資金置產，而非賭上全部身家。加上已開發國家和未開發國家本就存有法治成熟度、政經穩定、增值幅度等的差異，投資應審慎考量。

另外，許多民眾都只看到高投報，卻沒發現未來的轉手困難度，或是標榜「包租回酬」，賣價卻比當地貴，然後以買方多支付的價金當作回酬，這點也須特別注意。

亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超則指出，近期受美元升值影響，亞洲貨幣先後競貶，建議消費者要選擇適當時機入市，採用合適的應對策略，以免匯差侵蝕獲利。

近期傳聞有些不肖業者推銷尚未取得建築許可的物件，欺騙客戶將購屋款項匯入業者私人戶頭，而非建商戶頭，捲款逃跑或是建案遲不動工，所以最好能選擇在當地領有合法執照，以及有一條龍服務（代租、代管、代售）的台灣業者，莫找跑單幫的代理業者，出了問題可能求助無門。

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原文請見：教戰篇》關鍵四問　海外置產輕鬆上手