草根影響力新視野 喬依絲編譯

如今，各界似乎普遍認同美國房貸利率高於 7% 已成為新的「常態」。包括全美不動產經紀人協會（NAR）與全美住宅建築商協會（NAHB）的首席經濟學家在內，房產專家近期頻繁提及此概念。各大機構預測，高利率將一路延續至 2027 年，房利美更預估屆時平均利率恐達 7.5%。這代表 2022 年前購屋族習以為常的 3% 至 4% 超低利率時代，短期內難以重現。

美國房貸利率為何會居高不下？ 房貸利率通常會跟著 10 年期美國公債殖利率波動，因為房屋貸款通常遠在 30 年期限到期前就已被還清或進行重新貸款，因此該殖利率被視為基準。而有幾項原因顯示，這些長期借貸成本可能會持續處於高檔。支撐長期借貸成本居高不下的主因包括：

1.通膨長期偏高：以聯準會最看重的 PCE 物價指數來看，通膨自 2021 年初以來未曾降至 2% 目標。為補償資金實質購買力受侵蝕，債券投資人要求更高的長天期殖利率。

圖片取自:(示意圖123rf)

2.資金需求暴增：聯邦政府大舉舉債，加上人工智慧浪潮帶動資料中心與能源基礎設施等龐大民間投資。相較於 2010 年代資金充裕、投資機會匱乏的環境，如今全球面臨激烈的資金競爭，大幅推升了融資成本。

3.抵押貸款證券買氣疲軟：2022 至 2023 年利率驟升造成債券價格下跌，使銀行投資組合大幅虧損；加上矽谷銀行與第一共和銀行倒閉引發監管收緊，金融機構對持有抵押貸款證券轉趨保守。

4.聯準會縮手量化寬鬆：疫情期間聯準會大舉買入公債與 MBS 壓低利率的刺激政策已退場，使房貸利率失去了人為壓低的支撐。

專家指出，要讓房貸利率降回 6% 甚至 7% 以下，必須同時出現通膨明顯降溫、經濟成長放緩促使避險資金湧入美債，以及政府發債壓力緩解等條件，以協助拉低 10 年期美債殖利率。

然而這些情況是否會發生仍未可知，這也是房地產數據公司 Cotality 首席經濟學家塞爾瑪·赫普不太喜歡將 7% 稱為「新常態」的原因，因為這個特定數字並非永久不變。儘管「7%」並非絕對不可變動的數字，但促成當年 3% 低利環境的要素——極低通膨、過剩資金與央行寬鬆政策——已不復存在。對潛在購屋者而言，苦等大幅降息無異於一場豪賭，短期內不應過度期待重返過去的低利時代。

Reference:

Mortgage rates above 7% are the ‘new normal’—here’s why