稅率衝擊　商用不動產Q1交易冷清

【GRi草根影響力新視野╱記者林旻柔】

去年房市總交易冷清，今年第一季商用不動產市場如何？根據世邦魏理仕發佈2015年第一季不動產(商用加土地)統計數據，受到房屋稅新制尚未確定、投資人觀望影響，又適逢傳統農曆年淡季，不動產交易在第一季成交量為352億，和去年同季相比下修3%，是金融海嘯以來同期第二低。其中，商用不動產市場交易冷清，尤其商辦成交案掛零；土地成交量則在建商持續購地支撐下，表現相對穩定，首季成交266億元。另外，根據物業管理機構高力國際統計，今年第一季商用不動產較前季大減7成，金融保險業全面退出市場、投資金額掛零，僅有一筆商用不動產交易成交金額約23億元，其餘前十大商用不動產交易全在10億元以下。

世邦魏理仕協理李嘉玶表示，本季商用不動產，包括商辦、零售、工業、飯店等，成交量萎縮至86億，以廠房、廠辦等工業型地產為主流，而買方主力多為企業自用需求。值得注意的是，曾是商用不動產主流的商辦產品，因當前主要核心區可投資物件有限且價格偏高，致使影響買方投資意願；本季出現十年來首見的投資旱象，市場上完全沒有大型辦公室交易成交。此外，金管會於日前宣布壽險業2.875%的收益率投資門檻不變，使其投資商辦的資金來源緊縮，大幅降低商辦買賣的流動。為促進市場交易，預估今年台北非核心區商辦大樓價格可望下修10%，打破買賣方過去數季以來的僵局，進而推升市場交易的動能。

值得一提的是，去(2014)年有眾多國際零售品牌湧入台灣。根據世邦魏理仕統計，去年共有49個國際零售品牌進入台北展店，在亞太地區高居第三，僅次東京、新加坡。另一方面，隨著台灣的觀光產業蓬勃發展，預料在觀光效應持續發酵下，未來零售租金漲幅十分看好，國內、外投資人也對零售、旅館類別商用不動產展現高度興趣。但正因前景看好，目前市場上賣方惜售，釋出物件稀少，本季僅見零星中小型零售及旅館物業買賣，預期今年內交易量亦不見好。

李嘉玶表示，台北市商辦租賃市場方面，首季淨去化量為1,082坪，平均空置率受新供給釋出的影響，較前季上升至6.64%；整體租金則在房東態度傾向樂觀，且部分大樓進駐狀況良好帶動下，較去年底微幅上揚。其中，A級商辦平均租金季增0.23%，空置率11.54%；B辦租金季減0.12%。根據觀察發現，非核心區具交通便利性、且租金合理之新完工大樓，對於近期進行組織整合，且有大面積租賃需求之企業很有吸引力，預租情況良好。此外，核心區域內部分大樓，則因交通改善，進駐率緩步成長，租金有望微幅成長。

世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示，今年商用不動產市場，因地價稅、房屋稅飆漲、房地合一稅尚未明確，以致各方意見拉鋸，影響不動產市場。從本季商辦交易量掛零可以看出，政策讓市場不確定性過高，投資人保守，連帶影響交易量。預估今年台北市非核心區商辦價格將再下修10%，若要交易成功，賣方必須調整心態，因為，市場已大不如前。至於租賃市場，世邦魏理仕租賃部董事陳頌民表示，雖然受到房屋稅調漲影響，有部份大樓業主開始思考調整租金以減緩高額房屋稅的衝擊，但整體租賃市場還是得回到市場供需面，若沒有足夠的需
求，加上供給量持續增加，預估2018年A辦空置率將達到20.5%，租金若調漲太多，只會讓客戶轉往其他商辦產品。

另一方面，高力國際董事總經理劉學龍表示，台北市調高房屋稅基、稅率，使得商辦租稅成本大幅增加，根據統計，以往辦公大樓持有稅占租金10%，調整後持有稅高至25%至30%，去年7月以後交屋的超高頂級大樓因地段率、造價、稅率同步調升加乘，稅金比率甚至可達租金50%，如此下來，將影響後續投資意願。

劉學龍表示，出租型商務住宅具補足租屋缺口的功能，但收益卻被新稅制侵蝕。他說，提高持有稅的制度，應鎖定短期持有的個人戶為主，但新稅制卻讓商用不動產跟著一起陪葬；甚至有投資人說，早知道稅改變成這樣，當初就不投資商用不動產了。此外，高級出租公寓也受到衝擊；高力國際董事李日寶分析，有投資人在信義區持有高級住宅出租，但因稅率調高，今年繳交的房屋稅是去年10.5倍。

高力國際表示，台北市高額、不合理的房屋稅，將為商用不動產帶來連鎖效應。預期台北市後續的BOT和地上權招標案，可能沒人敢投；且投資人會離開台北，而資金充裕的業者、大戶，未來將轉為投資海外不動產，因其投資報酬率及環境都比台灣好。

商用不動產今年第一季交易情況不佳，與台北市政府調高稅基、稅率有關。由此可見，政策的確會影響房市，雖然目前稅制的調整，對於商用不動產產生很大的衝擊，但我們更期盼看到，政府的房屋稅改政策，能抑制台灣一般住宅的高房價，讓民眾能夠住得起。