房市建照量暴增老屋恐怕不再夯

▲房市交易量連3年正成長，買氣漸回溫。（圖／吳尚哲攝）

台灣房市自2014年高檔下修，戴德梁行董事總經理顏炳立就預言，房市會壞8年，概念是緩跌4年、盤整4年，至於房價落底，就等年交易量達30萬戶，儘管2019年12月的數字尚未公布，但各專家都估計，距離30萬戶應可擦邊達陣，也就是說，今年，會進入顏炳立所說的4年盤整期。

從政府實施房地合一稅等打房政策以來，6都房市在2016年陷入最低迷的1年，全台建物買賣移轉戶數創下24.5萬棟新低，但在政府打房鬆手後，交易量開始每年以1萬至兩萬棟的速度回溫，2017年買賣移轉戶數落在26.6萬棟，年增約8%，也是自2014年以來，房市移轉量首度止跌翻揚，2018年達27.8萬棟，2019年各界皆預估可達29萬多戶，逼近30萬戶。

新舊成屋比拚　賣壓將湧現

科達機構董事長賴建程表示，自2018年下半年開始，首購、換屋族等自住客出籠看屋，2019年剛性需求買盤、台商回流推升土地、住宅、豪宅等交易增加，目前市場仍以自住為大宗需求，且多以價格為購屋主要考量，交易主力在中小坪數成屋物件、低總價新案，預估今年會仍會持續，不一樣的是，換屋、置產族今年也開始陸續進場，中大坪數與高端產品，可望去化。

儘管今年不少專家對房市給予審慎樂觀的評價，但永慶房產集團業務總經理葉凌棋特別提醒，推估2019年全年建築執照（建照）恐高達14.4萬戶，全年逼近、甚至突破1995年的建照量14.57萬戶，創1996年以來新高，更是24年來新高。

上一波高點是1992~1995年，原因在於1992年政府打算制定容積率管制，並預計在1995年全台實施，建商在施行前瘋狂申請建照，導致建照量體暴增。

當時建商搶照搶建後，滿手未去化的房子，又遇上1997年亞洲金融風暴，其後房市嚴重下墜，不少建商跳票跑路、甚至消失在資本市場，而2019年的爆大量，加上國內新建待售餘屋、使用執照仍維持高檔，市場超額供給，將累計大量賣壓，「將來連我都覺得恐怖！」葉凌棋說，預期今年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。

台中推案量第一　高雄補漲

葉凌棋尤其點名台中市、台南市，雙雙創下2019九九年內政部統計以來的新高，葉凌棋說，若以今年前10月的建照量推估，台中建照量約2.9萬戶，台南1.5萬戶，都是新的高點。不過從另一方面來講，正也代表市場上會出現許多「新貨」供大家挑選，買方市場確立不疑。

不過，或許正因房市已經維持多年「北溫南熱」的狀況，加上中南部基期較北部低，建商才會有信心供給。中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成也說，以6都2019年預售推案量能來看，台中市成長幅度超過3成，位居第一。

▲（圖／潘重安攝）

謝坤成指出，由於台中捷運綠線即將於年底全線通車營運，目前北屯捷運GO站及水湳經貿區周邊、南屯區文心路捷運沿線、台中精密園區及烏日高鐵特區捷運新烏日站（G17）都是主要推案熱區。

高雄和台南2大都會區今年房市補漲態勢也會相當明顯，在於推案戶數及金額在2019年分別呈現2~3成的漲幅。高雄市三民、楠梓、鳳山的首購宅銷售都相當亮眼，尤其是楠梓高雄大學城一帶，因區域生活機能改善，加上楠梓加工出口區科學園區化、新台2017線動工興建與大學城消費人口增多等利基條件，首購產品去化速度快。

在房型上，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，主流的產品還是電梯大樓的2~3房，尤其兩房產品不僅因為少子化與高房價的緣故而需求增加，高齡化、長壽化也帶動退休族群的換屋需求，這些客層不見得要大房子，兩房的產品住起來不僅舒適夠用也好整理。

賴建程則建議，北台灣自住客可以往人口多、交通便捷的地區，例如新北市可朝新莊、三重、中永和、新店等區域，鄰近捷運、環狀線或舊市區機能的重劃區來找，重劃區也會因新案競爭而更有價格潛力，自住客也能多看、多比較，中小坪數產品仍是主流。