CBRE董事總經理朱幸兒認為投資 REITs比定存好。(圖/黃郁修攝)

市井小民如果看好未來商用不動產發展，要買下一個商場、一個辦公大樓，簡直天方夜譚，但是透過REITs（不動產投資信託），就能用小錢當包租公。

世邦魏理仕（CBRE）董事總經理朱幸兒，是商仲圈知名的「女戰將」，她對房市的變化嗅覺敏銳，曾經投資過的地產遍布紐約、澳洲、巴黎、越南等地。近來她發現投資REITs是個不錯的理財方式，「買下一棟不動產，要負擔買房時的土增稅、賣房的資本利得稅、持有期間的稅費，還要擔心管理維護，以及房客不繳租等，有了REITs，一樣是投資不動產，卻不必煩惱後續問題。」

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此外，REITs同時具有「分散性」和「流動性」的特色，分散性是指，一檔REITs如同基金，投資組合包含多種物業的證券化商品，因此買一檔REITs等於同時持有數個標的，甚至幾百個商業物件，降低投資單一不動產物件的系統性風險。流動性則意味，REITs等同於股票交易，讓投資人更輕鬆的做不動產投資交易，資金流動性風險大幅降低。

比較REITs與其他股債市中長期的表現，元大投信實質資產投資部以全球REITs的績效表示，過去10年來看，REITs每年平均報酬率為11.7%，加上平均配息率4%，表現不遜於全球股市的平均報酬率15.1%、美國的14.5%、台股的14.2%，顯示REITs在一定風險程度下，有創造穩定成長報酬的特質。

元大投信觀察，在景氣循環觸底回升，且低利率的環境時，REITs報酬率容易見到超過20%以上的年報酬率。但相反的，若在景氣進入末升段，如2016至2017年的升息循環，經濟數據持續復甦的狀況下，股市的投報率就會高於REITs。

以台灣目前有績效數字的5檔REITs來看，殖利率都約在3%上下，近年的殖利率區間則位於2.4 ~3.9 %。朱幸兒說，REITs與其他股債市資產類別的相關係數低，適合穩定的長期配置，表現也都比定存高，若持有的REITs被清算，也能享受不動產增值的成果。

不過，元大投信提醒，國內REITs投資標的較少且集中，主因規模化的商業物件並不多，且皆由集團發行，物件過度集中又主要位於投資收益率極低的台北，台北市精華商業區商用不動產的平均租金收益率僅2.3%，為亞洲區域內僅次於香港的低投報率，因此在物件不夠分散且投資報酬偏低的狀況下，流動性明顯偏低。

都更行情可望加持  留意房地產景氣與利率變動

儘管如此，還是有REITs試著想改善投報率，第一太平戴維斯總經理黃瑞楠以國泰1號為例，管理單位已規畫將台北中華大樓辦理都市更新，都更後的樓地板面積將增加5成，由原本的5400坪增至8600坪，而租金也可由現行的每坪1300元大幅提升。目前據傳日本西鐵將承租5樓以上的旅館空間，引進30年歷史的索拉利亞西鐵酒店（Solaria Nishitetsu Hotel）品牌。

總的來說，要挑選好的REITs投資，大環境除應注意房地產景氣變動外，也應考量利率變動，因利率上升會使借貸成本增加，以致降低槓桿報酬；此外，投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品，導致股價下跌。小細節則須留意不動產管理團隊的經營能力，並考量該團隊是否積極操作、投資標的是否多元。

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原文出處：小資族輕鬆當包租公 獲利打敗定存