草根影響力新視野 林律師小教室

大樓屋頂平台就像樓梯間、電梯一樣，原則上屬於「全體住戶共有」，每間住戶都可使用。但是實務上經常會將頂樓公設經過住戶同意，簽訂分管契約，將頂樓讓給特定住戶單獨使用。更常見的，是連分管契約都沒有，某位住戶就長期使用頂樓，其他住戶也沒意見。

最近就有一個實際案例，一棟5層樓的房子，屋主先後將3樓與1樓贈與2個兒子，後來又將5樓賣給楊姓夫妻。楊姓夫妻更換頂樓增建的門鎖，單獨使用屋頂平台，引發屋主兩名兒子及媳婦不滿而提告。然而法院最終判定楊姓夫婦擁有屋頂使用權，理由是雖然沒有簽署分管契約，但屋主賣房時有口頭協議，加上頂樓住戶多年使用未有人異議，視同默示同意。

這則新聞涉及台灣房產實務中極為常見、但也極其複雜的「頂樓使用權」問題。

圖片取自:(示意圖123rf)

為什麼該案的楊姓夫婦可以在沒有分管契約的情況下，也能單獨使用頂樓？ 關鍵在於法官認定該樓其他住戶已經「默示同意」了。證據在於頂樓住戶長期使用該空間（如加蓋、上鎖），其他住戶長年看在眼裡卻沒有人反對。再加上與前屋主有協議，買房時前屋主有口頭承諾，或者住戶間早有某種程度的共識。

因此法官雖然大家沒白紙黑字簽合約，但因為大家都「默許」這麼久了，法律上就會推定這是一種「默示的同意」，視同雙方存在分管協議。只是，這種情況其實是例外，但並非所有法官都會這麼判。這類判決通常具有個案性，被上訴、判決被逆轉也有可能。

另外，許多人也可能混淆，可以使用頂樓不等於可以在屋頂加蓋違建。頂樓平台是住戶們可以自由使用活動的空間，也是可以約定專用的地方。但只要涉及房屋的構造、結構，像是屋頂的樑柱、防水層等結構體，就絕對不能破壞也無法約定專用。否則，就是自蓋的違章建築。只要是違建，或是有人檢舉，那可能就面臨被拆除的風險。

因此，建議想要買房子的人，買屋前要先注意這棟房子是否有標註「約定專用」或附帶分管協議。現場實際狀況是否頂樓有上鎖？其他住戶是否能自由進出？等等，都是買屋前要事前注意，以避免買屋後未來的法律糾紛。