文／羅友三 會計師

客戶背景

張媽媽是一位快樂的包租婆，二十多年前因父親過世繼承幾間不動產，在張媽媽眼光獨到的理財投資下，目前名下位居台北市的出租不動產就有十幾間，在三位子女結婚時，曾分別各移轉一間公寓至子女名下當作新婚賀禮。剩餘名下的房子都是張媽媽親力親為獨自管理，雖然每月的租金收入相當豐富，但出租的房子也讓張媽媽生活忙得不可開交。回想父親過去未做節稅規劃，所以繼承遺產時也繳了不少稅，現在自己的財產也不少，應該要提早做節稅規劃，才不會讓國稅局給占了便宜呢！

財產諮詢
張媽媽：以前我們都沒想過財產要先規劃的問題啊，前陣子我爸爸過世時，我們繳了很多遺產稅，那現在我也很怕到我時也會繳很多稅，所以這幾年我已經過了一些房子給我的小孩，丫我是想知道剩下的這些房子，我還沒有規劃的房子，我要怎樣處理，這樣以後也會比較省稅。

講師Ｔ：我跟你講，你利用贈與把房子先過給你兒子這樣是對的，將來是可以減少遺產稅沒錯，但那是以前遺產稅50%的做法。不過現在遺產稅已經降到10%，不用按吶做，先放你這裡啦！再寫一份遺囑，以後再透過遺囑繼承，這樣比較省稅。

張媽媽：不過，如果我現在都把房子移轉掉，我連一塊錢都不用繳。

講師Ｔ：房子要放你這裡，如果手上的現金用完了，到時候房子就是你的救命錢，免驚！

張媽媽：我名下這些房子都有租給別人，每年要繳的所得稅都很高，有沒有方法可以省稅。

講師Ｔ：方法是很多啦！做不動產信託也是可以，將這些租金分配給小孩，利用這些小孩幫你分擔一些金額，請問你的房子有貸款嗎？

張媽媽：有啦，沒有多少。

講師Ｔ：那您每年都是如何申報租金這個部分？

張媽媽：不就是用43%去申報嗎？

講師Ｔ：你可以用租金扣掉貸款，那樣省稅空間會很大，如果你的利息不高，沒辦法用43%來申報，就建議做一個不動產信託，然後分散租金所得到小孩的身上，將來信託結束，這些不動產再用繼承方式轉給你的小孩。另外你要寫一份遺囑，看你那些不動產要將來分配給誰，先寫好，這樣大家登記才是100%。其他的就做一個家庭信託來照顧自己、子女，這樣老了就輕鬆了！

規劃建議
一、所得稅規劃：
成立一份不動產信託，將不動產所產生的收益分散給子女，達到節省所得稅之目的，信託設計如下：
信託模型：信託期間部分自益部分他益、信託結束自益
信託財產：不動產
信託期間：10年〈中短期〉
受益分配：信託期間給自己及成年子女；信託結束給自己

二、租金規劃：
建議張媽媽將租金收入一部分成立「家庭信託」，著重於夫妻退休安養、與資產傳承之目的，信託設計如下：

信託模型：部分自益部分他益
信託財產：現金
信託期間：60年
受益分配：張媽媽20%、張爸爸20%、三子女各20%

建議說明
一、所得稅規劃：
成立不動產信託。將名下每年產生大筆租金收入的不動產，成立期間他益結束自益的不動產信託，藉以將租金收入一部分移轉至兒女名下。

張媽媽做不動產信託後所產生的稅負變動：

【註1】年租金收入：25萬x12月=300萬；租賃所得：300萬x(1-43%費用率)=171萬
【註2】年租金收入：300萬/4人=75萬；租賃所得：75萬x(1-43%費用率)= 42.75萬

張媽媽承做不動產信託之後，將每年300萬租金收入分散至子女名下，原本在張媽媽名下適用21%的所得稅，須繳納35.91萬所得稅；承做不動產信託之後就能夠分散租金收入，節省13.67萬所得稅負。這筆節稅規劃省下的所得稅，建議購買張媽媽的保單搭配遺囑安排，用來繳納不動產未來10%的遺產稅。其他節稅效益整理如下：

二、租金規劃：
１、建議張媽媽將每年租金收入20%-30%成立家庭信託，投入在信託帳戶的租金收入會依照契約指示照顧家庭信託受益人，而受益人為張媽媽、張爸爸及三位子女。

２、家庭信託將優先照顧張媽媽及張爸爸，照顧內容以未來的安養及長期照顧為主，除了每月固定支付生活開銷費用，萬一發生醫療事故，醫療費用也由信託帳戶支付，需要長期安養照顧時，依然確保張媽媽、張爸爸可以擁有無後顧之憂的長期照顧生活及品質。

３、透過家庭信託的照顧機制，第二階段照顧著重於三位子女的教育留學基金、創業基金及每月基本的生活費用津貼。除了按月支付生活費用外，將來若子女計劃出國留學深造，可以向信託帳戶申請國外留學基金，讓子女可以在國外順利完成學業與成長；當子女有意自行創業時，張媽媽透過信託帳戶仍然可以協助子女完成創業的夢想。

４、為確保張媽媽的家庭信託成立後，信託目的可以達成，在成立初期投入的信託財產不足的情況下，第一階段建議投資理財工具運用保險商品來達成，第二階段則可以選擇定存或基金慢慢累積信託基金。

稅法補充
房屋租賃所得的計算方式，是以全年度租賃收入減除必要耗損及費用後之餘額為申報所得額。費用部分有二種申報方式：
1.必要費用率：直接按照財政部規定的標準，以租金收入的43%為標準費用，申報時不需提供任何憑證。
2.列舉費用扣除：國稅局允許列舉的費用有貸款利息支出、房屋稅、地價稅、修繕費、折舊費、財產保險費，申報時需提供相關證明單據。

-節錄自 原作者「幸福補給-資產規劃停看聽」一書