草根影響力新視野 林律師小教室

知名名人大S徐熙媛日前因流感過世，獨留韓國籍的先生具俊曄與二稚子。因為驟逝，震驚演藝圈，她的遺產與繼承人動向也備受社會關切。據傳，她生前在台北購入兩棟豪宅，其一是「台北信義」，是她生前與丈夫具俊曄所居；另一戶「國家藝術館」已在生前贈與母親居住。

據新聞所述，「台北信義」上面仍有房貸及抵押所借的錢，總共仍有2.5億元尚未清償。據外人猜測，因為大S是突然驟逝，可能未留有遺囑，根據現行法律，遺產將由第一順位的繼承人，也就是配偶具俊曄與其二未成年小孩共同繼承。在未進行遺產分割協議之前，這些共同繼承的遺產屬繼承人共同所有，是無法分割，也無法擅自處分、占為己有的。當然，既然小孩尚未成年，即便繼承大筆遺產，要如何管理使用這些遺產，仍是要他們的生父汪小菲出面。

雖然具俊曄目前人仍在台灣，據傳也無返回韓國計劃，但新聞說他已私下透過友人尋找租屋處，似乎是為了防止未來協商結果對自己不利，不得不搬離與大S生前共住的「台北信義」。

圖片取自:（wikipedia）

事實上，繼承豪宅、鉅額不動產像是天上掉下來的禮物，但是如果禮物上面有不可承受之重，也讓繼承人難以負荷。繼承有高額抵押貸款的房子以及高額遺產稅就是實務上常見的問題，許多繼承人乾脆想直接脫手，而非享有。

為了減少負擔，個人出售繼承所得的房子，若仍存有房貸時，且持有期間超過2年未滿5年時，國稅局指出，其在計算房地合一稅金時，得適用20％稅率課稅。而且交易所得之計算，不只有減除繼承時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」，若其貸款債務超過房地現值，也可從交易所得中減除。

舉例來說，繼承所有的不動產若出售價900萬元，上面有房貸700萬元，房屋現值400萬元，計算稅率時，房地額外負擔是700萬元扣除400萬元，所以是「300萬元」。所以最後房地合一稅的計算是: 出售價900萬元，扣除繼承時房地現值成本430萬元(繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元（400萬元×107.5%），再扣除額外負擔300萬元（700萬元-400萬元）及法定移轉費用27萬元（900萬元×3%），房地交易所得為143萬元。(參考案例: https://www.storm.mg/lifestyle/4926260)

當然，在大S的案子中，台北信義的房價遠超過900萬元，然看具俊曄與大S的婚姻只維持短短三年，若想在近期出售該屋，的確也符合20%的稅率優惠只。只是，回歸在遺產分割之前，遺產由全數繼承人共同持有，不熟稔台灣法治的具俊曄，該如何處理這間豪宅，仍有很大的問題與變數，也難怪他想先覓新居，其他事務，想來也是交給專家處理了!