草根影響力新視野  葉志彥

相信很多人都知道中國將成立平台公司，將爛尾樓轉為社會住宅的事件，當然各種討論空間肯定很多。

而很多無殼蝸牛者肯定都是「羨慕」並批評執政黨。

首先針對中國人、親中派台灣人這兩邊，我們首先要提出一個很簡單的問題，你們覺得政府能收購多少？

日前傳出大陸計畫將公共住房占全國住房總量的比例，從目前的約5％提高到至少30％，高盛表示，僅考慮最大的城市，即一線和二線城市，成本將是4兆到6兆元人民幣。而2022年中國軍事預算也才約1兆多。

我相信這個問題大家都很清楚能收購５％就要偷著樂了，這對中國房地產只是杯水車薪無法解決什麼問題，所以別說甚麼可以解決問題。

而再來才是這篇主題要開始分析的重點。

首先，要知道能成為［社會住宅］首先幾個重點的環節是，它並不能距離市區等生活機能太遠、社會住宅的所有成本一定跟租金掛勾、租客需要承擔起租金。

而中國的爛尾樓能成為社會住宅的最大因素是，政府可以用比正常價格更低【非常多】去收購回來改成社會住宅。

這個【非常多】的價格我推測大概是原房企買地費用的一半以下，再加上此爛尾樓已經搭建花出去成本一半或不到３成的價格，收購進來改成社會住宅。

所以其實業主們的房貸大概只能拿回３～５成，或者不到３成，不然不會有什麼新的房企願意承擔這一切。

不過業主們大概也只能含淚咬牙只能接受，因為不接受他們一毛都拿不到，接受了至少可以拿回一些損失．．．然後繼續把剩下的房貸繳完。

圖片取自:(示意圖123rf)

再來我前述有提到一個地點的問題，我之這樣子強調的原因在於，好一點地點的爛尾樓還能爛到現在不被收購走嗎？

所以剩下的爛尾樓一定是建商覺得收購進來的成本大過賺到錢的利潤，其中最大的問題一定是業主的問題。

不過問題還是回到前述，到底業主們能願意承擔多少損失，或者是中國政府強迫業主們承擔損失，這些最終決定地點還算不錯的爛尾樓能不能被收購走。

綜合以上的論述，基本上在正常體系國家當中，哪有這麼好康的爛尾樓可以被收購，幾乎第二、三拍都早被拍走，能留到第四拍的要麻不是有哪一個黑道流氓放出風聲要，不然就是爛尾樓地點很差沒人要，真心不需要羨慕，因為我們沒有那個物件可以購買。

不過新的房企基本上也不可能有這麼龐大的流動資金去收購，最終也是要從銀行貸款去承擔，可中國銀行普遍都自顧不暇了，更別說像這種爛尾樓改成社會住宅，其到底有多少收益還真的沒人知道，但我肯定是如果真開始推動起來，像貝殼找房這一類上市公司還是早點賣出去比較好，因為收益肯定會被稀釋的很嚴重。

不過我不是什麼會計畢業的，而且每一棟爛尾樓的狀況也都不一樣，所以如果有要討論的更詳細就請專業的討論，我只能提供一個大概思維讓大家去思考。

此外，到底爛尾樓能不能被共產黨收購走還是一個很大問題，根據目前的資訊，前一段時間中國推動的保交樓政策，其實可以宣告全面失敗，雖然很多保交樓確實建好了，可業主們都不願意承擔交接，因為首先他們如果交接就是要支付比現在房價還要少上３～４成的房貸。

簡單的說就是當時他們支付１００萬元的房貸，可現在房子蓋好了，賣出去也只有６０萬，再加上，當時的保交樓的標準是，最低能住人就好，所以品質安全上跟其他方面就更差，業主們當然就更不願意。