草根影響力新視野 夜未央編譯

美國房主目前擁有創紀錄的房屋淨值，但過去兩年的高利率讓他們不願輕易動用這些資產。如今，隨著市場的變化，這一情況正開始發生轉變。

根據ICE抵押貸款技術公司（ICE Mortgage Technology）的數據，今年第三季度，房貸持有人從他們的房屋淨值中提取了480億美元的資金，這是美聯儲（Federal Reserve）開始加息以來的最高提取量。雖然房貸利率並不完全跟隨美聯儲的基準利率，但房屋淨值信貸額度（HELOC）與美聯儲的利率變動密切相關。美聯儲在9月中旬將利率下調了0.5個百分點，但即便如此，房主們依然保持謹慎。

儘管如此，房主仍然擁有大量未動用的房屋淨值，這些資產的可提取部分達到了11萬億美元。大約20%的房屋淨值是可借的，即如果房主保有至少20%的淨值，大多數貸款機構仍然會批准貸款。現在，平均每位房主擁有31.9萬美元的淥值，其中20.7萬美元是可提取的。

房主提取行為的謹慎

儘管第三季度提取的淨值達到了480億美元，這佔據了所有可提取房屋淨值的0.42%，仍然遠低於過去十年美聯儲加息前的提取水平。這顯示，房主儘管擁有大量可用資金，卻表現出極高的謹慎。

ICE的研究與分析副總裁Andy Walden表示：「在過去的10個季度中，房主提取了4760億美元的淨值，這僅為在更正常的市場情況下預期提取量的一半。這意味著，幾乎有半萬億美元的未提取資金沒有流入更廣泛的經濟。」

大多數房主通常會用提取的房屋淨值進行房屋修繕、翻新或是支付如大學學費等大宗開支。然而，當前的高利率使得他們更加謹慎，並且只在必要時才會提取資金。

圖片取自:(示意圖123rf)

高利率使借款成本增加

由於過去兩年內美聯儲持續加息，借款成本急劇上升。根據Walden的計算，提取5萬美元HELOC的月付金從2022年3月的167美元激增至2024年1月的413美元，幾乎翻倍。這意味著，即使房主擁有可用的淨值，提取資金的成本也已經變得高昂，這使得許多房主選擇將資金保持在原地而不是提取。

Walden補充道：「即便在美聯儲最近進行的利率下調後，成本依然較高，但市場目前預測美聯儲可能會進一步下調1.5個百分點，這樣一來，對於新貸款及現有HELOC借款人的影響將會是積極的。」

如果市場預期的利率降幅實現，並且目前的利差保持穩定，那麼提取5萬美元HELOC的月還款金額將會降至300美元以下，這對房主的負擔將大大減輕，進而可能刺激他們更多地動用房屋淨值。

降息對市場的影響

目前，市場普遍預期美聯儲可能會進一步下調利率，這將直接影響房主的借貸成本。儘管目前的利率仍然高於歷史平均水平，市場的降息預期使得房主對借款的態度有所改變。如果降息如期發生，房主的借貸成本將會進一步下降，這有可能激發更多的資金提取需求，尤其是對於現有HELOC貸款的房主來說，將大大減少他們的月付款負擔。

但即便如此，Walden指出，這樣的成本下降仍然高於過去20年的平均水平。換句話說，儘管降息有助於減輕貸款壓力，但由於目前利率仍處於較高水平，房主仍然會謹慎地考慮是否動用他們的房屋淨值。

房市供應與需求的變化

除了利率變動，房市本身的供應和需求狀況也在變化。隨著更多的房屋進入市場，房價的增長勢頭放緩，賣家的定價權力也相對減弱。由於房價增長放緩和借貸成本上升，房主在出售房屋時面臨的資本增值壓力增加，這讓他們更傾向於保留房屋淨值而非進行交易。

儘管如此，由於房主仍擁有大量未動用的淨值，如果這部分資金流入市場，將對房地產市場和整體經濟產生積極影響。當更多的房主開始提取資金時，市場需求可能會有所回升，進一步推動房地產市場的復甦。

總體來看，儘管美國房主擁有創紀錄的房屋淨值，他們仍在面對高利率和經濟不確定性時選擇謹慎提取資金。這一現象反映了借貸成本的上升對消費者行為的影響，儘管市場存在大量未動用的資產，這些資金並未流入更廣泛的經濟活動中。

未來幾個季度，若美聯儲繼續降息並且利率回落，房主可能會開始積極動用房屋淨值，從而刺激消費和投資，進一步支持經濟增長。然而，這一過程仍會受到房市供應、需求及整體經濟情況的多重影響。因此，房主的資產提取行為將成為關鍵指標，對美國經濟復甦具有深遠的影響。

資料連結：https://www.cnbc.com