作者：林文義

儘管房地產業對都會區的高房屋稅不以為然，但是六都高房屋稅時代已來臨，房屋囤積成本被倍數課徵，將是難以改變的趨勢。

都會區房價高漲是台灣第一大民怨，未來台灣六都的房屋稅也將逐年攀高，尤其是台北市與新北市明年又到了調整房屋造價的時刻，不過，台北市特有的「豪宅加成」內容則可能修改，部分豪宅房屋稅漲幅將趨緩，可望讓豪宅族鬆一口氣。

三稅基全調高 豪宅族哀號

台南市政府最近公告從七月一日起，平均調高房屋造價一．二倍，台南市民從明年起的房屋稅負擔將大幅增加，並引起台南市議會關切。據了解，台南市政府決定推出漸進調整方案，二○一七年到一九年，平均調幅由54％到81％，到二○年才全面適用，以減輕納稅人負擔。

台南市是今年調整房屋造價，桃園市已於去年調高，明年又輪到台北市、新北市、台中市以及高雄市調整房屋造價，可以預見六都的房屋稅，都可能再往上攀升，都會區的房屋持有成本將節節高升。

房屋稅的課稅方式，是以「房屋評定現值」乘上稅率，得出應納的房屋稅金額；而房屋評定現值是由「房屋造價×面積×地段率×折舊率」相乘的結果，所以，在房屋稅計算中，房屋造價、地段率、稅率這三項稅基之間是相乘的關係。當三者都調高時，房屋稅增加的幅度就相當驚人。

目前，以台北市的豪宅稅負最重，因為台北市除了前述三項稅基外，對於高價豪宅（總價八千萬元以上）課房屋稅時，須再乘上「１+地段率」的豪宅加成，這樣台北市豪宅的房屋稅在計算時，地段率就被乘了兩次，房屋稅的漲幅更是倍增。

由於台北市房屋稅調幅相當驚人，台北市的房屋稅收成長幅度也頗為可觀。一五年台北市的房屋稅收高達一四一億元，與一四年相比成長幅度為18％，已成為台北市重要的稅源，而且在目前社會對高房價極度反感的氛圍下，房屋稅調降的機率不高。

例如，台北市將民眾擁有三棟房屋以上者的房屋稅率訂為3.6％，若建商興建的房屋屬於豪宅，且未賣出的房屋若多於三間，建商名下的餘屋，就須適用最高的3.6％稅率繳房屋稅。各建商向台北市反映稅負太重，台北市長柯文哲原同意建商興建的房屋在一年內未賣出者，可適用較低的2％稅率繳房屋稅；但目前台北市議會並未通過此議案，建商想降稅並不容易。

新豪宅喘口氣　舊豪宅失血

不過，對台北市的豪宅族來說，仍有一個好消息。台北市在一四年調高房屋造價一．六倍，但只適用於一四年七月一日以後興建的新房子，因此房地產業界將一四年七月一日以前興建的房屋稱為舊屋，此日期以後蓋的房子為新屋。所以，一四年台北市調高房屋稅時，新豪宅的房屋稅增加最多，但像帝寶這類在一四年七月一日就建好的舊豪宅，仍適用舊的房屋造價，房屋稅增加有限，但往後新舊豪宅的命運可能有所不同。

針對很多人反映這種課稅方式不盡合理，台北市稅捐處長黃素津表示，稅捐處將提案把豪宅加成的內容，由現行的倍數調整，改為固定加成；至於採用何種固定加成方式，將在下半年交由不動產評議委員會審核，但不管採用何種固定加成方式，豪宅加成的威力，肯定會比現在用地段率相乘還要小，新豪宅的房屋稅可望下降。

但稅捐處官員指出，下半年送交不動產評議委員會審查的方案，還有房屋造價的調整方案，一四年台北市調高房屋造價時，舊豪宅仍適用舊的房屋造價；但房屋造價依規定每三年要調整一次，若下半年不動產評議委員會審查決定調高舊豪宅的房屋造價，將於明年公布，並於一八年的房屋稅開始適用，這些舊豪宅就要適用新的房屋造價，房屋稅就又要被調高了。

在地方政府財政困窘下，房屋稅是地方政府可適度彈性調整稅率與稅基的稅目，且地方政府都想拿房屋稅開刀增加稅收，都會區的房屋稅逐步攀升，已是相當明朗的趨勢，投資房市囤積房屋的成本壓力，也會跟著升高，炒房投機客的租稅風險愈來愈高了。

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原文出處：荷包大失血！六都高房屋稅時代來臨 北市新豪宅可能降稅　舊豪宅將被加稅

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