草根影響力新視野  Dr. Phoebe

住南加州，你很難沒聽過橘郡的爾灣Irvine。橘郡Orange County位於洛杉磯以南開車一小時，路徑寬廣車輛好開步調也不如洛杉磯緊湊兇猛。當年來當小留學生時初中就念在橘郡，那年代多半住宅區林立，除了連鎖餐廳以外，頂多就是Westminster小西貢的越南河粉小有名氣。即便那年代沒網路也沒APP，當時我就聽過Irvine的大名，學區良好地段不斐，每次開車經過都是乾淨整齊。

二三十年過去，如今橘郡身價水漲船開。附近美食一間間開不停，爾灣半畝園的蘿蔔絲餅和花素餡餅我至今在洛杉磯還沒找到能超越的店家，隔壁Fountain Valley的新式越南料理Brodard也永遠大排長龍。重點是爾灣的房價一飛衝天，洛城時報報導，去年爾灣平均房價飆升至156萬美元，比過去增加20.8%為全美最高。不同於洛杉磯和舊金山人口不斷流失，爾灣在過去三年增加13,000名住戶，目前為加州第13大城，而加州有超過三分之一的新建案全都蓋在爾灣。

爾灣向來形象是乾淨整齊，居民有秩序又乖巧，大量的公園外加低犯罪率，外加實打實的好學區，不意外的也成為新移民最愛落腳的地點之一。我有個病人住爾灣卻每天通勤單趟一個半到兩小時來洛杉磯上班。爾灣的房子在英文裡被形容為cookie cutter，意旨千篇一律，有些人可能覺得無趣，但無趣歸無趣至少不會碰到遊民，畢竟這裡的警力預算充足又豐沛，和加州其他城市成為強烈的對比。

圖片取自：（wikipedia）

過去二十年爾灣的人口翻了兩倍以上，疫情之後超過六千多人搬進爾灣，也是南加州第一高。不令人意外的，爾灣既然是新移民的最愛之一，也有高達40%的學生都是國外出生，80%都是亞洲人，不說一句英文都能在99大華超市或聖瑪莉採買。爾灣的城市規劃有四分之一都挪出來給公園，隨時隨地都找的到大片的綠地公園，同時目前還在不停開發新建案當中，估計會持續加蓋15,000間住宅。但是想搬進爾灣的人還是比不過建案開發的速度，房價飆漲快，導致目前一間townhome（意旨跟隔壁住宅共享一面牆壁）就要價150萬到180萬美金中間。

但是在我看來爾灣的房市紅盤很難在其他地方被複製。當加州各城市努力擁抱多元文化講求政治正確（但同時也被無家者問題和高犯罪率所困擾）時，爾灣反其道而行之，他講求秩序管理杜絕髒亂，同時給予警力相對大量的權力執行公務，他政治不正確到底，只想留住奉公守法乖乖牌的買主管你是否每個族群都面面俱到，就這樣打中口袋夠深的同時只想安居樂業的新移民族群，成就了抗通膨抗衰退房價只漲不跌的金牌學區房，並且在未來沒有延緩的趨勢。

PS… 我和C在考慮購房地點時都不只一次考慮過橘郡，無奈每天通勤來回三個鐘頭實在無法勝任只得作罷。至今因為有親戚在橘郡，還是時不時的會開下去探望順便買花素餡餅回來。

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