草根影響力新視野  葉志彥 

此篇文章以下兩個方案是我１０年前所構想出來的。

為什麼社會住宅始終是無殼鍋牛的最佳選擇？答案就是價格最便宜。

那麼為什麼價格會最便宜？

那就是政府徵收大量土地，找報價最低的建築商，又是補助又是自行吸收利息，然後平均價格賣給最需要的人。

可是我們都忽略幾個問題。

從實際面

1.那就是台灣的空屋率其實已經很高了，蓋了更多的社會住宅只會增加更多的空屋率，最後台灣的空屋率只會越來越高。但大家還是買不起((非))社會住宅，形成台灣會有越來越多的空屋，特別是台灣進入老人比例越來越高的年代。

2.台灣為什麼房價居高不下？其實答案很簡單，那就是沒多少人願意賣出比自己當初買進來的房價還要低，所以不管打房打得多兇，也只是那些灌很多水的豪宅或者是有商業價值，其他的降價幅度絕對不會很高。

3.所以買不起的還是一樣買不起，尤其是那些有小孩的新婚夫妻和需要救濟的家庭。

從政府角度

1.從上任後，整合起整個地方政府再開始策劃社會住宅，從購地到招標，從外包到蓋好住宅，哪怕一路都很順暢沒有阻隔也至少要花上2年的時間，所以當然最後的結果大都是失信於民，因為那是因為連任的領導者沒有幾個。

2.外包給建築商承包，基本上都會產生讓利於建築商的錯覺，因為建築商大都至少要賺個荷包滿滿才願意承包，如果賺不夠．．．偷工減料的例子還是很常見的，最後如果出問題，被罵的永遠都是政府，蓋的太好成本又都是政府吸收，財政永遠都嫌不夠，一遇到選舉又會被爆料有官商勾結的可能．．．當官的不收點外快哪有辦法活得下去，如果不收又只會被商人覺得有刁難的跡象，自然又不願去承包。

針對這些思考，參照新加坡的公積金住宅政策，做一些小小的變更。畢竟我們早不可能每個人繳20％薪資所得去當住房公積金，況且其他有用住房公積金方略的國家也一樣房價高，人民買房很痛苦。

現階段可以這樣子說，新加坡是唯一成功居住正義的國家，可是那是由於新加坡當初的國策以及強硬的實行才能做到，現在不管哪個國家都不具備有這項能力。

所以我從另外一個角度去思考，如果國家可以幫忙負擔9成的購屋費用且國家是去無息借你錢是否會增加更多人買屋？我想結論一定是會很受歡迎， 

可是這樣子只會形成國家的另類的財政大黑洞，畢竟要是所有人都向政府借貸卻不還錢，且這本來只對少多數人有利，其他人肯定會反對到底，更別論說要是官商勾引怎麼辦，特意從政府借貸後來炒房價，最後只會造成民怨。

圖片取自：（FB 中華民國行政院）

那麼我們將此政策改成以下如此方案如何？

假如，有一個年輕人要買200萬的房子，政府幫忙借貸9成就是180萬，但是政府擁有此間房子的9成權利。

當未來這個年輕人要賣房的時候，房價有漲了到300萬，但因為政府當初借貸9成，所以政府擁有當中的270萬。

但如果賣不到200萬，這個年輕人仍然需要支付政府180萬。而年輕人可以依照自己的財富能力逐年還貸給政府，降低政府在房子的所有權分。但為了避免由於房價大漲故意一次繳納完，要限定每次還貸的金額最多只能多少以避免不當措施，最好的方式是以總借貸的10年期還清，來計算每個月最多可以還貸多少。

參考這幾十年的房價波動可以看出，大多數的房子基本上跌都不超過１成，換言之政府絕對不會虧本，只會藏富於民間。

這項政策有幾大優點。

1、如果去向銀行借貸200萬的話，7年貸款光是每個月要還的錢就會超過1~2萬，現在低收入戶或者是年輕人月收入頂多不超過2萬5，還要扣除雜七雜八的自然每個月都會過得很辛苦，但如果只跟銀行借貸20萬，頂多3~4年就會還清。

這個時候再來向政府還債，自然很容易就擁有屬於自己的房子。

2、因為房子也有一部分是屬於政府的，自然可以控制房價。

如果我前面所說的，大多數的房價之所以不跌的原因是在於人們不願賣低於自己當初買入的價格，但如果當中有一部分是屬於政府單位的，政府可以法令限制房子賣出的價格最高不能超過區域房價平均價格，如此一來便可以拉低房價。

3、假如賣出去的價格多出借貸的價格，政府這部分自然多出來的收益可以幫助其他想買房的人，不像過去政府需要補助還要自己掏腰包，社會住宅永遠都只是錢坑永遠填不滿。

4.、如果房子發生天災等因為建商不當問題，政府也可以以債權人身分介入。

5.、人們可以按照自己的需求來購買房子，當然要限定上限，不然肯定會出問題，但可以看得出來的是，可以降低台灣的空屋率又可以提高交易量。

6、初期當然是要有賠錢的份，因為我們肯定會把貸款給於最需要的人，而那些最需要的人初期當然不可能會賣房，一住當然也是超多年的，甚至可能到老死的那天

由上述可預想出，基本上，人們可以根據自己所需要的條件，從政府這邊取得購房資金，而政府雖然可能失去利息部分，但也可能因為房地產迫不得已漲起來，政府從中得到額外的資金，而這些資金可以幫助其他人去購房。

只是按照推估，要達到收支平衡至少要花上12年左右，在這之前應該都是一個財政黑洞。

只是比較起其他政策，這項政策更能讓人民有機會買到屬於自己的房子。

另外，正如新加坡、台灣這樣子蓋社會住宅部分，因為政府承擔所有東西，並放棄利潤，所以才能把房價降到最低。

我當初想的第二個方案便是，政府承擔［中間人］角色，正如我們所知道的社會住宅的成本之所以能降這麼低，最大原因是，政府承擔［建商］所有工作，但卻放棄利潤考量。

哪怕現在的社會住宅，政府也仍然要讓很大的利給建商，但最終結果就是，社會住宅仍比市面上的很多建案還要來得便宜。

我們一般民眾在蓋房子的時候，買地、申請牌照、申請雜七雜八的，這些無一讓人民像是無頭蒼蠅，無法自行買地蓋屋，而當要蓋屋的時候，要面臨到各種考慮，這也是我們為什麼大多數都是找建商蓋的房子為優先。

那如果政府變成一個如［中介人＋冒險者公會］的角色，當有人想建屋的時候，首先發出［懸賞令、任務單］之類的，根據自己想要的條件，上網找有意加入這個建案的其他民眾，而政府先是做一個［簡單的計算公式］，如多少人蓋房、蓋幾層樓、透天還是公寓，總共需要多少資金。

當有人提出想一起蓋樓的時候，便可以利用政府這個軟體先初步估算出需要多少資金。

然後當這個民眾找到其他願意一起蓋的人後，在外包給政府認可的各種包商，這些包商根據他們的狀況報價給民眾。

當然政府也要承擔起最低審查標準，這些包商的可信度、以及他們需要先在政府戶頭有押金之類才可以承擔多少額度的工程。

當然這些還要細談很多，畢竟這也是一個全新的構想，還要找各界學者們共同補齊這個綱要。

最後，不知道大家有沒有發現這兩個方案有一個共同點，那就是［我可以根據我的需求去選擇我想要居住的地方］。

我無比討厭［社會住宅］的理念最大原因就是，如果［社會住宅］離我的工作地方很遠怎麼辦？離我所要照顧的親人太遠怎麼辦？

而我以上兩個方案最大的好處就是，可以由購屋者選擇自己想要的地點，而不需要侷限在［社會住宅］的地點。