草根影響力新視野 圖/文：林旻柔

房市景氣低迷，但因最近地價鬆動，吸引部分建商重返土地市場獵地，帶動第三季土地交易大幅成長，較上季大增3倍，高達422億元；擺脫上半年單季百億元的低量景況，市場略見回溫。不過，反觀地上權土地市場，第三季交易量卻首度掛零，標售案全數摃龜，造成零成交的窘境；其主要原因在於公告地價大幅調高、及房屋稅攀升問題，持有成本持續高漲，讓投資人對於地上權市場望之卻步。

國內不動產業者近日公布第三季不動產市場的土地交易報告，上季土地市場交易量回溫，成交案件主要來自具親民房價潛力的土地，建商積極尋覓六都的潛力土地區域，價格的彈性是成交與否的關鍵。值得注意的是，第三季土地成交量爆量3倍，主要買盤為國內建商，預期建商對於房地產後市的恐慌已稍微緩解。

不過，地上權土地交易市場卻首度出現零成交的情況，分析其主要原因應是地價稅和房屋稅的問題，其中，尤以地租政策使得投資人遠離地上權，導致流標頻傳。值得一提的是，最近號稱高雄最大的地上權案又再度流標，引起各界譁然。南台灣史上面積最大且權利金逾77.8億元的龍華國小地上權標租案，因為權利金過高導致流標；雖然該案條件相當好，先前也有大型開發商與壽險業者表達高度興趣，但終因降價無力，仍以流標收場。

地上權土地交易冷清，主要關鍵在於地租與房屋稅的持有成本不斷提升，也可說受政府的政策影響深遠。過去，在建商看好房市時，標下地上權開發數個建案，如今卻爭議頻傳。除了購買物件的民眾覺得受騙，建商也因地租暴漲，成本與風險無估算，甚至連賣連賠，及不明朗的政策大喊吃不消。地上權開發案，其土地所有權至少需綁50年租約，且全部歸在建商名下，不得分割給承購的屋主，但這兩年公告地價全國平均大漲3成，其中，台北市漲幅更創下1994年來新高，過去房市榮景沒了，如今地租高漲，導致建商陷入愁雲慘霧。另一方面，過去號稱有低價、又有生活品質的地上權住宅，曾經受買不起台北房的小資族青睞，但許多民眾事後才知道，購買地上權物件地上權不僅貸款不易，更要面臨不斷調升的房屋稅壓力，此外，因房屋權益問題，與建商間的爭議糾紛更是頻傳。地上權案件交易複雜度高，相關權益與政府政策息息相關，提醒民眾購買前務必深思熟慮。