草根影響力新視野 圖/文：林旻柔

國內景氣雖然略有微幅成長，但房市依舊交易冷清，商辦也不例外。根據國內房仲業統計最新實價揭露資料，2016年1至7月包括廠辦在內，台北市商辦產品交易量為208件，比去年同期297件減少30%。以總價帶觀察，總價4000萬元至6000萬元產品交易量減少54%最為嚴重；但值得注意的是，超過1億元產品的交易量反而逆勢成長逾4%。

今年上半年國內景氣處於低迷的藍燈至黃藍燈間，雖然央行持續降息，並解除豪宅以外的房市信用管制，但因兩岸經貿往來與觀光人潮持續縮減，衝擊市場信心。此外，加上房產稅改議題不斷，影響買方購屋意願；去年北市商辦市場整體交易量明顯量縮後，今年1至7月交易量再比去年同期衰退3成，連續兩年交易量持續下跌，整體市場表現相當冷清。

觀察商辦今年1至7月交易市場， 1億元產品量縮情況最為明顯，較去年同期減少約5成。其中，以4000-6000萬元產品量縮最多，此總價帶產品多集中在內湖區的內科園區。在自用與長期置產客群持續購置下，今年市場釋出量減少，加上買方對房價看跌，及計較投報率影響下，成為交易量縮減最為明顯的價格帶。不過，超過 1 億元的商辦交易量卻不減反增，逆勢成長超過4%，交易量最大為內湖區與中山區，其次為大安區、南港區與松山區。商辦市場交易亦呈現M型化發展。

另一方面，儘管近兩年商辦交易量表現不盡理想，但商用不動產只要帶租約標的，且投報率在2%以上，或者位於市中心精華地段，且產品願意讓利釋出，仍然會成為壽險業等高投資者追逐標的。此外，在房市全面價跌的情形下，北市各商圈商辦第三季價格亦全面下跌，反觀租金則結束連續二季的上漲，進入盤整，形成微跌的局面。在售價跌幅高於租金的情況下，投報率很有可能上升至2%以上；在房市春燕未來，房價下跌幾乎已成為買賣方的共識，因此，商辦產品只要地段好、或帶有租約標的，仍然受投資人的青睞，尤其位於熱門商圈，包括內科園區、敦北商圈、南京復北商圈及松江南京商圈等地，普遍都能有不錯的租金投報率，也因此空置率亦較低。不景氣的時代，手上握有豐厚資金的投資者還是大有人在，體質好的產品，仍然不怕沒有市場。