作者：蔡蘊如

買房子除了總價之外，還有很多隱藏費用，中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出，這些費用包括仲介費、契稅、規費、印花稅、火險和地震險等等，另外，如果房子屋況不佳，或是要從新整理，還得花上一筆所費不貲的裝潢費用。

出社會多年，小趙總算在家人資助和自己努力下，存夠了3成自備款，正準備開始買屋的夢想，但在看屋的過程中，發現「買屋不只有房屋價款，還有其他費用！」手上沒有其他多餘資金，趕緊調降自己的購屋預算，還好最後真的在預算內買進了不錯的房子，但這次的經驗也讓小趙發現「買房子之外的學問還真不少。」

確實，買房子除了總價之外，還有很多隱藏費用，中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出，這些費用包括仲介費、契稅、規費、印花稅、火險和地震險等等，另外，如果房子屋況不佳，或是要從新整理，還得花上一筆所費不貲的裝潢費用。那麼，這些費用包含哪些呢？分下面幾種類型：

稅收費用：契稅、印花稅、規費

契稅：針對契約徵收的稅款。當建物所有權發生移轉時，不管是買賣、贈與、交換或分割，在契約成立開始的30日內，都必須向當地主管機關申報契稅；這部分代書會代為處理，不過，產生的費用應由買方負擔。針對買賣，契稅稅率是6%，是以房屋稅單中的房屋評定現值為基準，而不是以成交價格為基準。假設房屋稅單上的課稅現值是100萬，契稅就得繳交100萬×6%=6萬。

這一部分最好先預估，特別是北市大坪數的新屋，契稅可能動輒數百萬，不可不注意。

印花稅：針對房屋和土地來收費，兩者皆以公契所載價格來計算，也就是房屋評定現值和土地申報現值，兩者總和的0.1%。假設房屋稅單上的課稅現值是60萬，土地申報現值是40萬，該繳的印花稅就是（60萬+40萬）×0.1%=1,000元。

規費：常見的規費，包括買賣登記規費和申貸設定登記規費，一般代書都會幫忙辦到好，產生的費用應由買方負擔。

買賣登記規費是產權移轉時需繳交的稅費，是以房屋評定現值和土地申報現值，兩者總和的0.1%。假設房屋稅單上的課稅現值是60萬，土地申報現值是40萬，該繳的買賣登記規費就是（60萬+40萬）×0.1%=1,000元。

申辦貸款時的設定登記規費，通常是以貸款金額×1.2倍×0.1%。假設貸款400萬，則收取400萬×1.2倍×0.1%=4,800元。

當年度房屋稅和地價稅：買方和賣方如何分攤當年度的房屋稅和地價稅，有約定俗成的計算方法，建議在訂定買賣契約時最好註明清楚，比較不會引起糾紛。

通常，分攤的算法是以交屋日為基準，交屋前由賣方負擔，交屋後由買方負擔。假設交屋日是6月1日，一整年的房屋稅若是12,000元，賣方需負擔12,000元÷12×5=5,000元，買方則負擔12,000元÷12×7=7,000元。

地價稅的分攤方式也是相同，其他如水、電、瓦斯、管理費等費用，也可用此方式，以交屋日為基準，用天數個別計算。

其他費用：在調查產權和辦理過戶的過程中，會有很多機會向地政機關申請書狀、謄本，或調閱資料，而產生零星的費用，例如書狀費每張80元、謄本費每張20元、地籍圖閱覽費每幅10元、歸戶查詢每筆20元、電腦列印地籍圖謄本每張20元、影印土地建物異動清冊每張5元等等，雖然是小錢，累積起來也頗為可觀，應請代書附上收據，到時一併保存作為未來交易之用。

服務型費用：仲介費、代書費、銀行費用

房仲服務費：除了稅，另外一筆較為大宗的費用，就是仲介服務費。根據內政部的規定，買賣雙方在服務費上不能超過總價的6%，目前坊間比較多的作法是採取賣方4%，買方2%。舉例來說，若買了1間1,000萬的房子，一般來說買方服務費約在20萬左右。

代書費：除了服務費之外，另外還有代書費用，代書費通常在2萬元之內，其中包括了簽約、申辦貸款的設定登記、買賣過戶登記等代書服務費。一般代書收費是以一筆土地、一戶房子為基準，如果買賣標的物的建號和地號愈多筆，或者是買賣過程中涉及較為複雜狀況，代書費用都會按照個案狀況有所調整。

申辦銀行貸款的相關費用：成功申辦貸款時，銀行徵信費通常是幾百元，未必會收取；至於開辦費每家銀行收費標準不一，通常是幾千元，如果之前就與銀行往來良好，這筆錢可以討價還價，就看個人本事了。

其他費用：裝潢、火險、地震險、房貸壽險

裝潢費：往往是買屋者在總價之外，最「有感」的一筆費用。一般來說，如果是中古屋，更換管線就是一筆不小的費用，有時僅僅是管線全面更新，就可能達20～30萬之譜，若再加上木作、磁磚、衛浴等工程重新施作，單坪裝潢費可至6萬以上。住商不動產居家服務中心副總黃榮財建議，預算有限的購屋人，除了利用房仲公司與裝潢業者的配套優惠外，透過簡約裝潢風格與現成家具替代木工、能夠精準省下不少費用。

火險、地震險、房貸壽險：一般來說，銀行為了保障自己的債權，多會要求借款人辦理「住宅火災保險」及「住宅地震基本保險」，如果沒辦理妥當，銀行是不可能同意撥款的。

目前市場上，各產險公司的住宅火災保險費率相去不遠，會根據座落地區、樓高、結構、坪數等來估算火險保額和費用，以30坪的公寓為例，200萬火險每年約1千多元；至於強制加保150萬住宅地震基本保險，每年保費是1,350元。

除此之外，最近不少銀行也有推出壽險型房貸，針對不少年輕貸款人若是擔心萬一出了意外，房貸將是另一個沉重的負擔，如果無法按時支付房貸本息，房子可能還會面臨被查封或拍賣的命運，因此推出了所謂「壽險型房貸」，萬一未來發生不測，保費可以優先清償房貸，不至於讓家人流離失所。這個費用可以先由房貸專員試算，購屋人自行決定到底要不要辦理。

除了以上這些費用外，買屋是人生最大的一筆支出，業者也普遍建議購屋人最好能在手上保有3～6個月的周轉金，避免雖然歡喜買屋，但被財務逼到喘不過氣的壓力。

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原文出處：你所不知道的買屋隱藏費用　心動之前最好先算仔細

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