作者：游筱燕

宜蘭縣長帶頭「掃蕩農舍」，提出新的農舍興建辦法，要除舊革新農舍詬病，打造宜蘭新氣象，住在農舍裡的縣民人心惶惶，農舍價格面臨修正。

宜蘭農舍行情崩跌！宜蘭縣長林聰賢在五月五日的縣務會議上說，三星鄉大洲村一棟農舍本來要價2800百萬元，現在2000萬元就賣了，顯見縣府政策效果顯現，投機炒作開始踩煞車。房仲私下群組裡也互相轉貼說，員山鄉有棟2580萬元的農舍，2000萬元願意割愛。

宜蘭一名專辦農舍與農地過戶的代書指出，「最近解約比過戶的案子多很多，和去年同期相比，簡直是兩樣情！」當地房仲坦言，從5月14至17日，短短4天，農舍的委售量多出2到3成，有多間過去高姿態卻久賣不出的農舍屋主開始緊張，連專蓋農舍的建商也急得跳腳。

屋主降價求售　建商急跳腳

2月起，宜蘭縣政府對當地氾濫的農舍興建開鍘，農委會跟進執行，日前對外宣示，為遏止農舍炒作準備大動作修法，將在六月底公告「非農民不得買農舍」。自此，宜蘭房仲的手和嘴沒停過，來電量大增，每天都接到20多通電話，全部都在問：「我的農舍要怎麼辦？」

狀況有多嚴重？在當地房仲業者帶記者繞往五結鄉及梅花湖四處看農舍的30分鐘路程裡，就有兩通電話詢問農舍修法的事情。「能怎麼辦？我們只好先安慰屋主。」業者說。一是農委會的確定辦法還沒出爐，二是如果像今年2月時，縣長林聰賢無預警發布2個月內暫停核發農民資格、農舍建照及農業設施容許使用證，「屋主要躲也來不及！」只能隨時與屋主保持資訊交換。

「是！游先生你先嘜緊張……」才剛和記者無奈說完上一句話後，手機又響起。原來這是一位宜蘭子弟，過去在雲林打拚，這幾年賺了一點錢，四年前在冬山鄉幫父母買了一棟農舍，想讓老人家住得舒服一點，卻碰上了這次「農舍掃蕩」，搞得人心惶惶，「把買農舍的人當作八大行業來看！」業者氣憤地說。

林聰賢想替蘭陽平原「除舊布新」，提出舊農舍四大改善原則，依序是影響公共安全，優先稽查拆除；或是明顯超限使用的，也會優先稽查；真正農民蓋的農舍，若是僅有少許違規，就輔導改善；非農民興建部分，倘若無法配合改善，縣政府會嚴管法定該有的九成農用地。而游先生因為加蓋了圍牆和超限使用，現在每天心驚膽戰，害怕被優先稽查，或是被鄰居舉報，連圍牆都會被拆。

全台新農舍　近7成在宜蘭

今年70歲、在宜蘭市郊附近有塊約四百坪農地的在地人李先生，世代務農，擁有農保身分，李先生原本去年中要興建農舍給兒子住，誰知道5月碰上宜蘭水利會禁止農舍申請廢水「搭排」執照，由於按照相關規定，建物附近如果沒有區域排水設施，須利用灌溉排水系統排放廢汙水，必須先取得水利會的「搭排核可」，否則不發給建照。

好不容易取得搭排後，又在去年底碰到宜蘭創全國首例，通過《宜蘭縣農業用地興建農舍設置二次淨化水循環處理設施自治條例》草案，要求農舍自行淨化水質。雖然草案被議會擋下，但李先生還是做完了規定的一系列水質檢測，都通過了標準。不料好事多磨，今年2月的農舍建照卻被縣政府「扣」起來，成為凍結審查的160多件農舍建照之一，並強制規定適用新法。

若採用新法，李先生的損失可就大了。因為新法中明言規範農舍興建位置和樣態，以後的農舍不能蓋在田中央，一邊應臨道路，一邊要鄰接地界線，也就是農舍要往田邊「靠攏」，以不破壞農作物耕作的完整性；也將過去沒有列在建物土地面積的出入通路，一併列在內，意思是倘若400坪農地，面積不得超過該農業用地面積10％，以前不計通路面積可蓋地坪40坪的農舍，現在加計約7坪的通路，只剩33地坪可以蓋農舍。

「李先生原本可以和隔壁完工數年的農舍一樣，蓋在田中央，四面開窗，在通過縣府檢查後，二次施工將原本規定僅能10％農舍的面積蓋到滿，鋪上水泥、加砌圍牆，現在不但不能二次施工，還變小、變醜……」房仲說。

然而，李先生未料到的全台農舍風暴才正要展開，就在記者去宜蘭的當天，農委會主委陳保基對外坦言，自從2000年《農業發展條例》放寬非農民可以買賣農地的限制後，假農舍問題氾濫，農委會擬修法限定農舍買主必須具備農民資格，預計6月底公告施行。一聽到此，李先生滿臉愁容。

原來，連陳保基都點名宜蘭，宜蘭會率先大動作開鍘，不是沒有原因的。據內政部提供給農委會的「全國農舍建管資料」顯示，自○六年雪隧通車後，全國新增農舍有3分之2「生根」在宜蘭。

自住需求者　趁機撿便宜

以2000年《農發條例》開放後，到去年3月間的農舍數量來看，4個農業大縣的農舍數量總計2683件，還不到宜蘭縣的一半（6324件）；且光是宜蘭三星、員山、冬山鄉的農舍，就比農業大縣雲林縣過去15年蓋的還多，平均每天就有1.7棟農舍冒出來。尤其，4個大縣農戶數加總超過28萬，是宜蘭的10倍，農舍數量卻低於宜蘭。

另一令人詬病的是，宜蘭的農地深受大家喜愛，近5年漲幅驚人，從43％至88％，甚至翻倍都有。

加上近期宜蘭稅務局在調查縣內7600棟農舍時，發現有近6000棟曾被認定違規而收取地價稅，違規事項包括架設圍牆、鋪水泥路面、庭園造景等；甚至過去5年取得合法使用執照的農舍，有6成在3年內移轉。更加確定了林聰賢和稅務官員的推論：「擺明許多農舍根本不是農民在使用。」

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，近兩年受中央政府和地方政府管制房市，尤其北台灣精華地段房市交易幾乎窒息，房市資金移轉到北台灣外圍，其中宜蘭更成為置產首選，不過今年初以來，受到農舍興建辦法修法風聲不斷，亦有回歸水申請排放問題，讓不少有意願購買農地的民眾轉為觀望，使得農地交易量大幅萎縮。

一些過去靠台北人來買農地蓋農舍成交的仲介，已出現「農地交易掛蛋」情況。當地房仲普遍認為，政府應努力抓炒作農地的人，而非一網打盡所有地主，把每個懷有田園夢和孝親夢的人都當成賊。

若是這些地主真的面臨人生急用想轉手換現金，卻籌不到錢，錯失機會，誰該負責？更有房仲直言，「政府不該利用《農發條例》把大家騙進來買農地，在促進當地經濟發展後，又突然說不玩了，簡直設圈套讓大家跳！」

不論最後農委會修法為何，可以確定的是，農舍問題已無法睜一隻眼、閉一隻眼，在農舍買方規定趨嚴後，未來的農地必定面臨轉手問題，農舍價格再漲恐不易，預料近期就會有大批屋主願意降價拋售，若有長期自住需求的民眾，可趁勢進場撿便宜。

關鍵字：宜蘭、農舍、林聰賢、蘭陽平原

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原文出處：全台農舍大掃蕩　宜蘭出現逃命潮 農委會修法遏止炒作　屋主、建商皮皮剉

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