文/羅友三 會計師

客戶背景

張媽媽是一位快樂的包租婆,二十多年前因父親過世繼承幾間不動產,在張媽媽眼光獨到的理財投資下,目前名下位居台北市的出租不動產就有十幾間,在三位子女結婚時,曾分別各移轉一間公寓至子女名下當作新婚賀禮。剩餘名下的房子都是張媽媽親力親為獨自管理,雖然每月的租金收入相當豐富,但出租的房子也讓張媽媽生活忙得不可開交。回想父親過去未做節稅規劃,所以繼承遺產時也繳了不少稅,現在自己的財產也不少,應該要提早做節稅規劃,才不會讓國稅局給占了便宜呢!
不動產1-1

財產諮詢
張媽媽:以前我們都沒想過財產要先規劃的問題啊,前陣子我爸爸過世時,我們繳了很多遺產稅,那現在我也很怕到我時也會繳很多稅,所以這幾年我已經過了一些房子給我的小孩,丫我是想知道剩下的這些房子,我還沒有規劃的房子,我要怎樣處理,這樣以後也會比較省稅。

講師T:我跟你講,你利用贈與把房子先過給你兒子這樣是對的,將來是可以減少遺產稅沒錯,但那是以前遺產稅50%的做法。不過現在遺產稅已經降到10%,不用按吶做,先放你這裡啦!再寫一份遺囑,以後再透過遺囑繼承,這樣比較省稅。

張媽媽:不過,如果我現在都把房子移轉掉,我連一塊錢都不用繳。

講師T:房子要放你這裡,如果手上的現金用完了,到時候房子就是你的救命錢,免驚!

張媽媽:我名下這些房子都有租給別人,每年要繳的所得稅都很高,有沒有方法可以省稅。

講師T:方法是很多啦!做不動產信託也是可以,將這些租金分配給小孩,利用這些小孩幫你分擔一些金額,請問你的房子有貸款嗎?

張媽媽:有啦,沒有多少。

講師T:那您每年都是如何申報租金這個部分?

張媽媽:不就是用43%去申報嗎?

講師T:你可以用租金扣掉貸款,那樣省稅空間會很大,如果你的利息不高,沒辦法用43%來申報,就建議做一個不動產信託,然後分散租金所得到小孩的身上,將來信託結束,這些不動產再用繼承方式轉給你的小孩。另外你要寫一份遺囑,看你那些不動產要將來分配給誰,先寫好,這樣大家登記才是100%。其他的就做一個家庭信託來照顧自己、子女,這樣老了就輕鬆了!

規劃建議
一、所得稅規劃:
成立一份不動產信託,將不動產所產生的收益分散給子女,達到節省所得稅之目的,信託設計如下:
信託模型:信託期間部分自益部分他益、信託結束自益
信託財產:不動產
信託期間:10年〈中短期〉
受益分配:信託期間給自己及成年子女;信託結束給自己
不動產1-2

二、租金規劃:
建議張媽媽將租金收入一部分成立「家庭信託」,著重於夫妻退休安養、與資產傳承之目的,信託設計如下:

信託模型:部分自益部分他益
信託財產:現金
信託期間:60年
受益分配:張媽媽20%、張爸爸20%、三子女各20%
不動產1-3

建議說明
一、所得稅規劃:
成立不動產信託。將名下每年產生大筆租金收入的不動產,成立期間他益結束自益的不動產信託,藉以將租金收入一部分移轉至兒女名下。
不動產1-4
張媽媽做不動產信託後所產生的稅負變動:
不動產1-5
【註1】年租金收入:25萬x12月=300萬;租賃所得:300萬x(1-43%費用率)=171萬
【註2】年租金收入:300萬/4人=75萬;租賃所得:75萬x(1-43%費用率)= 42.75萬

張媽媽承做不動產信託之後,將每年300萬租金收入分散至子女名下,原本在張媽媽名下適用21%的所得稅,須繳納35.91萬所得稅;承做不動產信託之後就能夠分散租金收入,節省13.67萬所得稅負。這筆節稅規劃省下的所得稅,建議購買張媽媽的保單搭配遺囑安排,用來繳納不動產未來10%的遺產稅。其他節稅效益整理如下:
不動產1-6
不動產1-7

二、租金規劃:
1、建議張媽媽將每年租金收入20%-30%成立家庭信託,投入在信託帳戶的租金收入會依照契約指示照顧家庭信託受益人,而受益人為張媽媽、張爸爸及三位子女。

2、家庭信託將優先照顧張媽媽及張爸爸,照顧內容以未來的安養及長期照顧為主,除了每月固定支付生活開銷費用,萬一發生醫療事故,醫療費用也由信託帳戶支付,需要長期安養照顧時,依然確保張媽媽、張爸爸可以擁有無後顧之憂的長期照顧生活及品質。

3、透過家庭信託的照顧機制,第二階段照顧著重於三位子女的教育留學基金、創業基金及每月基本的生活費用津貼。除了按月支付生活費用外,將來若子女計劃出國留學深造,可以向信託帳戶申請國外留學基金,讓子女可以在國外順利完成學業與成長;當子女有意自行創業時,張媽媽透過信託帳戶仍然可以協助子女完成創業的夢想。

4、為確保張媽媽的家庭信託成立後,信託目的可以達成,在成立初期投入的信託財產不足的情況下,第一階段建議投資理財工具運用保險商品來達成,第二階段則可以選擇定存或基金慢慢累積信託基金。

稅法補充
房屋租賃所得的計算方式,是以全年度租賃收入減除必要耗損及費用後之餘額為申報所得額。費用部分有二種申報方式:
1.必要費用率:直接按照財政部規定的標準,以租金收入的43%為標準費用,申報時不需提供任何憑證。
2.列舉費用扣除:國稅局允許列舉的費用有貸款利息支出、房屋稅、地價稅、修繕費、折舊費、財產保險費,申報時需提供相關證明單據。

不動產1-8
不動產1-9
新視野浮水印_635x325px

-節錄自 原作者「幸福補給-資產規劃停看聽」一書